Bauträgervertrag: Lastenfreistellung & Freigabeversprechen

Was versteht man unter Lastenfreistellung bei einem Bauträgervertrag?

Ein Grundstück oder Wohnungseigentum kann im Grundbuch mit Grundpfandrechten (z. B. Grundschulden) belastet sein. Als Käufer möchten Sie das Objekt ohne diese Belastungen erwerben. Die Beseitigung solcher Grundbuchlasten bezeichnet man als Lastenfreistellung.

Regelmäßig organisiert der beurkundende Notar nach entsprechender Vereinbarung die Beschaffung der Löschungsunterlagen der im Grundbuch eingetragenen Gläubiger, soweit diese durch den Kaufpreis für das Objekt abgelöst werden.

Was ist ein Freigabeversprechen (Freistellungserklärung, Freistellungsverpflichtung)?

Durch ein solches Versprechen erlangt der Käufer einen unmittelbaren Anspruch gegen den Grundbuchgläubiger (häufig, aber nicht immer eine Bank) auf Freistellung von dem zu dessen Gunsten bestehenden Grundpfandrecht. Der Mindestinhalt eines solchen Freigabeversprechens ist in § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3, Satz 2 MaBV geregelt. Danach muss zum einen die Freistellung des Vertragsobjekts von allen Grundpfandrechten, die der Vormerkung (zugunsten des Erwerbers) im Rang vorgehen oder gleichstehen und nicht übernommen werden sollen, gesichert sein, und zwar auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird.

Die Freistellung ist nach § 3 MaBV ferner nur dann gesichert, wenn gewährleistet ist, dass die nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht werden, und zwar,

1. wenn das Bauvorhaben vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme,
2. andernfalls unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme durch den Auftraggeber.

Für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, kann sich der Kreditgeber vorbehalten, an Stelle der Freistellung alle vom Auftraggeber vertragsgemäß im Rahmen des § 3 Absatzes 2 bereits geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts zurückzuzahlen. Die zur Sicherung der Freistellung erforderlichen Erklärungen einschließlich etwaiger Erklärungen nach § 3 Abs. 1 Satz 3 MaBV müssen dem Auftraggeber ausgehändigt worden sein. Liegen sie bei Abschluss des notariellen Vertrages bereits vor, muss auf sie in dem Vertrag Bezug genommen sein. Andernfalls muss der Vertrag einen ausdrücklichen Hinweis auf die Verpflichtung des Gewerbetreibenden zur Aushändigung der Erklärungen und deren notwendigen Inhalt enthalten.
Entspricht die Erklärung nicht diesen Anforderungen, darf ein Bauträger grds. keine Vermögenswerte von einem Erwerber/Käufer entgegennehmen.

Wer trägt die Kosten der Lastenfreistellung?

Wann ist das Grundbuch freizugeben?

Grundsätzlich bei Vollendung des Bauvorhabens unverzüglich nach Zahlung der von dem Erwerber geschuldeten Vertragssumme. Was (noch) „geschuldet“ ist in diesem Sinne, hängt auch davon ab, ob der Erwerber berechtigterweise Gewährleistungsrechte geltend macht. Eine Aufrechnung des Käufers etwa mit Ersatzansprüchen wegen Baumängeln oder eine berechtigte Minderung wegen Baumängeln des Kaufpreises muss sich der Gläubiger grundsätzlich entgegenhalten lassen. Aber Vorsicht: die Geltendmachung des sog. „Druckzuschlags“ (Einbehalt eines Teils des Werklohns wegen bestehender Mängel in Höhe der doppelten, für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten gemäß § 641 Abs. 3 BGB) führt grundsätzlich nicht dazu, dass der Gläubiger bei einer Bezahlung des Kaufpreises im Übrigen bereits zur Freigabe verpflichtet wäre. Auch die nachträgliche Herabsetzung des Kaufpreises wegen Eigenleistungen kann zu Komplikationen führen. Das OLG Dresden entschied hierzu (Urteil vom 27.06.1197 – 7 U 860/97, Leitsatz 1.):

„Das Versprechen einer Bank, das neu geschaffene Wohnungseigentum aus der auf dem Grundstück lastenden Grundschuld freizugeben, sobald der Käufer den vollen im notariellen Kaufvertrag festgelegten Kaufpreis überwiesen hat, verpflichtet die Beklagte nicht zur Freigabe bei einer geringeren Zahlung wegen einer Kaufpreisminderung.“

Im entschiedenen Fall hatte der Erwerber gegenüber dem Bauträger auf den Teppichboden verzichtet und der Bauträger daraufhin einer Minderung des Kaufpreises um 4.700,- DM zugestimmt. Die Bank lehnte seinerzeit die Abgabe einer Löschungsbewilligung ab, da der Erwerber nicht den vollen vertraglichen Kaufpreis gezahlt habe. Ein Bauträger muss regelmäßig seiner finanzierenden Bank seine Ansprüche aus den einzelnen Kaufverträge zur Absicherung seines Kredites zur Errichtung der Immobilie abtreten. Werden diese Ansprüche dann durch Absprachen zwischen Erwerber und Bauträger reduziert, verärgert dies mit einiger Wahrscheinlichkeit die finanzierende Bank.

Was ist ein Bausonderkonto?

Dieses Konto eröffnet ein Bauträger im Zuge der Finanzierung des Bauvorhabens bei der kreditgebenden Bank. Diese Bank lässt sich regelmäßig auch die Ansprüche des Bauträgers aus den Verkaufsverträgen abtreten. Die Bank möchte daher, dass Zahlungen der Erwerber auf diese abgetretenen Forderungen nur auf ein sog. Bausonderkonto erfolgen, dass regelmäßig auch in dem Freigabeversprechen benannt ist, erfolgen. Leistet der Erwerber seine Zahlungen nicht auf dieses Konto, sondern z. B. direkt an den Bauträger, gefährdet er damit die Lastenfreistellung.

Tl;dr?

Bei Bauträgerverträgen auf Vorlage eines ordnungsgemäßen Freigabeversprechens der Grundpfandrechtsgläubiger achten; Vorsicht bei Zahlungen: Bausonderkonto beachten! Wenn Sie Fragen zu einem Bauträgervertrag haben, rufen Sie mich gerne unverbindlich an!