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Unwirksame Bauvertragsklauseln in AGB?

Manche Klausel in einem Bauvertrag oder AGB ist mitunter Gegenstand von Streitigkeiten der Vertragsparteien über die Wirksamkeit einzelner Regelungen und so auch Gegenstand von Urteilen. Das Landgericht Halle (Saale) hat sich in der nachfolgend dargestellten Entscheidung vom 21.05.2021 zu dem Aktenzeichen 4 O 208/19 gleich mit einer ganzen Reihe von Vertragsklauseln in einem Bauvertrag befasst.

  1. Um die Wirksamkeit welcher Bauvertragsklauseln ging es?

    Das Landgericht Halle (Saale) hat in einem Urteil vom 21.05.2021 zu dem Aktenzeichen 4 O 208/19 auf Klage einer Einrichtung im Sinne des § 4 Unterlassungsklagegesetz (UKlaG) über die (Un-)Wirksamkeit einer Reihe von Bauvertragsklauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zu entscheiden, die sich in einem sog. “Bauvertrag Premium” fanden.

    Im Ergebnis untersagte es das Landgericht der Beklagten unter Androhung eines durch das Gericht festzusetzenden Ordnungsgeldes, in Bezug auf Bauverträge mit Verbrauchern die nachfolgenden oder inhaltsgleiche Klauseln in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu verwenden und sich bei bestehenden Verträgen auf die nachfolgenden oder inhaltsgleiche Klauseln in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu berufen.

    Nachfolgend ist der Wortlaut der nach dem o. g. Urteil in Rede stehenden Klauseln sowie die jeweilige Begründung der 4. Zivilkammer des Landgerichts Halle (Saale) wiedergegeben. Bitte beachten Sie, dass die jeweilige Beurteilung stets am konkreten Fall orientiert ist und eine Übertragung auf andere Fallkonstellationen einer rechtlichen Würdigung im Einzelfall bedarf. Ferner bleibt abzuwarten, ob und inwieweit ein mit der Überprüfung des vorliegenden Urteils befasstes Berufungsgericht ebenso oder abweichend urteilt.

    1. § 2 Abs. 4 a. E. eines “Bauvertrag Premium” i. V. m. Ziffer 30. (Allgemeines) einer “Bau- und Leistungsbeschreibung Premium”

      “Abweichungen von der individuellen Bau- und Leistungsbeschreibung, der Baubeschreibung und den zeichnerischen Unterlagen sind zulässig, wenn sie gemäß behördlichen Auflagen rechtlich geboten sind und wenn sie sich als technisch notwendig erweisen, insbesondere aufgrund statischer Erfordernisse und dem Bauherrn zumutbar sind.” “Änderungen, die unter anderem durch neue DIN-Vorschriften, Auflagen der Behörden, technische Erfordernisse, Weiterentwicklungen oder Lieferengpässe bestimmt werden, bleiben vorbehalten, sofern sie keine Wertminderung darstellen und für den Auftraggeber zumutbar oder unwesentlich sind.”

      § 2 Abs. 4 a. E. iVm BLB

      Das Landgericht begründete seine Entscheidung zu dieser Klausel wie folgt:

    2. § 3 Abs. 3 eines “Bauvertrag Premium”

      “Die Bauzeitverlängerung wird berechnet nach der Dauer der Behinderung mit einem Zuschlag von zwölf Werktagen für die Wiederaufnahme der Arbeiten und die etwaige Verschiebung in eine günstigere Jahreszeit.”

      § 3 Abs. 3

      Das Landgericht begründete seine Entscheidung zu dieser Klausel wie folgt:

    3. § 6 Abs. 1 eines “Bauvertrag Premium”

      “Ändert sich die gesetzliche Mehrwertsteuer während der Bauzeit, so wird die Differenz entsprechend den steuerlichen Vorschriften nacherhoben bzw. erstattet.”

      § 6

      Das Landgericht begründete seine Entscheidung zu dieser Klausel wie folgt:

    4. § 6 Abs. 1 eines “Bauvertrag Premium”

      “Nach Ablauf des Gültigkeitszeitraumes der oben angegebenen Vergütung (netto) erhöht sich diese sowie die Mehr-/Minderleistung um 3 Prozent mindestens jedoch um die jährliche Inflationsrate des Abschlusskalenderjahres.”

      § 6 Abs. 1

      Das Landgericht begründete seine Entscheidung zu dieser Klausel wie folgt:

    5. § 6 Abs. 3 eines “Bauvertrag Premium”

      “Für Reduzierungen von gekauften Leistungen in diesem Vertrag werden nach Unterschrift max. 80 % des Kaufpreises der Leistung gemäß Kaufpreisaufstellung erstattet.”

      § 6 Abs. 3

      Das Landgericht begründete seine Entscheidung zu dieser Klausel wie folgt:

    6. § 7 eines “Bauvertrag Premium”

      “Greift der Bauherr in den Bauablauf ein, indem er dem Handwerker direkte Anweisungen oder Aufträge gibt, so hat die [Name anonymisiert] ein Sonderkündigungsrecht.”

      § 7

      Das Landgericht begründete seine Entscheidung zu dieser Klausel wie folgt:

    7. § 10 eines “Bauvertrag Premium”

      “Änderungen des Leistungsumfanges nach Auftragsannahme, auch wenn durch behördliche Auflagen hervorgerufen, werden nur von der [Name anonymisiert] ausgeführt, wenn sie zuvor schriftlich vereinbart werden.”

      § 10

      Das Landgericht begründete seine Entscheidung zu dieser Klausel wie folgt:

    8. § 11 Abs. 1 eines “Bauvertrag Premium”

      “Abschlagszahlungen zum Festpreis sind durch den Bauherrn wie folgt zu leisten:

      1. Rate 2 % nach Gegenzeichnung des Bauvertrages durch die M… für Bauleistungen
      2. Rate 20 % nach Fertigstellung der Bodenplatte
      3. Rate 17 % nach Fertigstellung der Außenwände im EG
      4. Rate 17 % nach Fertigstellung des Rohbaus zum Richtfest

      10. Rate 2 % bei Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe”.

      § 11 Abs. 1

      Das Landgericht begründete seine Entscheidung zu dieser Klausel wie folgt:

    9. Klausel in § 11 Abs. 5 eines “Bauvertrag Premium

      “Bei Unstimmigkeiten zum Bautenstand gilt die Bautenstandsbestätigung eines gemeinschaftlich beauftragten, vereidigten Gutachters als verbindlich. Die Kosten des Gutachtens trägt der Unterlegene. Die Bauzeit verlängert sich um die Verfahrenszeit.”

      in § 11 Abs. 5

      Das Landgericht begründete seine Entscheidung zu dieser Klausel wie folgt:

    10. § 12 Abs. 2 eines “Bauvertrag Premium”

      “Der Bauherr kann im Falle der Bezugsfertigkeit die Abnahme nicht verweigern wegen geringfügiger Nachbesserungsarbeiten oder wegen noch bestehender Unvollständigkeit von Straßen, Wegen und Außenanlagen, vorausgesetzt, der Bezug ist dem Bauherrn zumutbar.”

      § 12 Abs. 2

      Das Landgericht begründete seine Entscheidung zu dieser Klausel wie folgt:

    11. § 12 Abs. 3 eines “Bauvertrag Premium”

      Die verwendete Klausel lautete:

      “Erscheint der Bauherr bei Bezugsfertigkeit zum Abnahmetermin nicht, so gilt das Kaufobjekt als beanstandungs- und mängelfrei übergeben, falls er Mängel nicht innerhalb von sechs Werktagen nach Übergabetermin schriftlich gegenüber [Name anonymisiert] rügt und [Name anonymisiert] den Bauherren bei der Einladung zur Übergabe auf diese Rechtsnachfolge aufmerksam gemacht hat.”

      § 12 Abs. 3

      Das Landgericht begründete seine Entscheidung zu dieser Klausel wie folgt:

    12. § 13 Abs. 3 eines “Bauvertrag Premium”

      Die verwendete Klausel lautete:

      “Für alle vorstehenden Regelungen zur Haftung von der M…. gilt Folgendes:

      Die Haftung der [Name anonymisiert] bei Vorsatz oder Arglist bleibt von den vorstehenden Rechtsbeschränkungen unberührt. Im Hinblick auf Schadensersatzansprüche gelten die vorstehenden Rechtsbeschränkungen nicht bei einer Haftung für grob fahrlässig verursachte Schäden und ebenfalls nicht bei einer Haftung für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, soweit sie auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung von der [Name anonymisiert] ihres gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen beruhen.”

      § 13 Abs. 3

      Das Landgericht begründete seine Entscheidung zu dieser Klausel wie folgt:

    13. § 14 Abs. 2 eines “Bauvertrag Premium”

      Die verwendete Klausel lautete:

      “Der Bauherr bevollmächtigt die [Name anonymisiert], während der Durchführung des Bauvorhabens das Hausrecht auf der Baustelle auszuüben.”

      § 14 Abs. 2

      Das Landgericht begründete seine Entscheidung zu dieser Klausel wie folgt:

    14. § 14 Abs. 2 eines “Bauvertrag Premium”

      Die verwendete Klausel lautete:

      “Bei der Endabnahme wird von der [Name anonymisiert] das Bauschloss gegen den endgültigen Schließzylinder ausgetauscht. Schlüssel und Besitz werden bei vollständiger Zahlung der Vergütung auf den Bauherrn übertragen.”

      § 14 Abs. 2

      Das Landgericht begründete seine Entscheidung zu dieser Klausel wie folgt:

    15. § 17 Abs. 1 eines “Bauvertrag Premium”

      Die verwendete Klausel lautete:

      “Anstelle der unwirksamen Bestimmungen soll vielmehr eine solche bereits jetzt als vereinbart gelten, welche dem Sinn und Zweck der unwirksamen Bestimmung am nächsten kommt.”

      § 17 Abs. 1

      Das Landgericht begründete seine Entscheidung zu dieser Klausel wie folgt:

    16. § 17 Abs. 2 eines “Bauvertrag Premium”

      Die verwendete Klausel lautete:

      “Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für eine Aufhebung des Schriftformerfordernisses selbst.”

      § 17 Abs. 2

      Das Landgericht begründete seine Entscheidung zu dieser Klausel wie folgt:

    Die Entscheidung der 4. Zivilkammer des Landgerichts Halle (Saale) vom 21.05.2021 zu dem Aktenzeichen 4 O 208/19 im Volltext finden Sie hier (https://www.landesrecht.sachsen-anhalt.de/).

  2. Sie haben Fragen zu Bauverträgen oder Bauvertragsklauseln?

    Sprechen Sie uns gerne an!

    Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
    Christian Trupke-Hillmer
    angestellt bei
    Schomerus & Partner PartGmbB
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    20459 Hamburg
    Mobil +49 (0) 162 794 04 91
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    E-Mail christian.trupke-hillmer@schomerus.de



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Als Ihr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Baurecht und Architektenrecht in Hamburg möchte ich Ihnen den ersten Schritt zur Kontaktaufnahme mit mir natürlich gerne so leicht wie möglich machen. Rufen Sie mich daher gerne an und schildern Sie mir unverbindlich Ihr rechtliches Anliegen. Ich erläutere Ihnen gerne den Ablauf der Beratung sowie das für die Bearbeitung anfallende anwaltliche Honorar. Dann entscheiden Sie, ob Sie mich mit Ihrer Beratung beauftragen möchten. Bleibt es bei unserem ersten unverbindlichen Geplauder, entstehen Ihnen außer Ihren eigenen Telekommunikationskosten keine (Anwalts-)Kosten.

Ich berate Architekten, Bauherren, Projektgesellschaften, Bauträger und weitere am Bau Beteiligte zu allen rechtlichen Fragen, insbesondere rund um das Bau- und Architektenrecht, zu Gewährleistung und Fragen der Vergütung ebenso wie zum zweckmäßigen außergerichtlichen und gerichtlichen Vorgehen. Für Anliegen, die häufig im Zusammenhang mit den vorgenannten Fragen aus anderen Gebieten, wie z. B. dem Wohnungseigentumsrecht, Grundstücksrecht oder Maklerrecht entstehen, stehe ich Ihnen ebenfalls gerne zur Verfügung.

Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2008 in Hamburg als Rechtsanwalt tätig. Seit dem 18.02.2021 ist es mir von Seiten der Hanseatischen Rechtsanwaltskammer gestattet, die Bezeichnung „Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht“ zu führen.

Wenn Sie unsicher sind, ob Ihr rechtliches Anliegen von meinem Beratungsspektrum umfasst ist, rufen Sie ebenfalls gerne unverbindlich an. Wenn ich Sie nicht beraten kann, versuche ich gerne, eine(n) andere(n) Rechtsanwältin/Rechtsanwalt zu empfehlen.

Wenn Sie Ihr Anliegen außerhalb der üblichen Bürozeiten oder am Wochenende besprechen möchten, nutzen Sie neben den unten angegebenen Kontaktdaten der Kanzlei auch gerne die Möglichkeit, mich direkt anzurufen unter der Mobilnummer 0 162 / 794 04 91.

Ich freue mich, von Ihnen zu hören!

Ihr Rechtsanwalt
und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Christian Trupke-Hillmer
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Ich erläutere Ihnen gerne das für die anwaltliche Beratung entstehende Honorar. Nachfolgend finden Sie einen ersten Überblick über die gesetzlichen Grundlagen sowie über die Möglichkeit, ein zeitaufwandbasiertes Honorar mit Ihrem Anwalt zu vereinbaren. Bitte beachten Sie, dass es sich aufgrund der Komplexität der Gebührenvorschriften nur um einen Überblick handelt, nicht um eine erschöpfende und vollständige Darstellung.

Grundlage für das Honorar Ihres Rechtsanwalts ist zunächst § 49b der Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO). Sie finden den Gesetzestext auch unter diesem Link .

Gemäß § 49b Abs. 1 S. 1 BRAO ist es für Ihren Rechtsanwalt insbesondere grundsätzlich unzulässig, geringere Gebühren und Auslagen zu vereinbaren oder zu fordern, als das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) vorsieht, soweit das RVG nichts anderes bestimmt.

Gemäß § 2 Abs. 1 RVG richtet sich die Rechtsanwaltsgebühren nach dem Wert, den der Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit hat (sog. Gegenstandswert), soweit das RVG nichts anderes bestimmt. Sie finden den Text des RVG hier .

Gemäß § 2 Abs. 2 RVG bestimmt sich die Höhe der Vergütung nach dem Vergütungsverzeichnis der Anlage 1 zum RVG. Sie finden diese Tabelle hier .

In dieser Tabelle finden sich die Gebührensätze, die für bestimmte Tätigkeiten entstehen. Um die Höhe der Vergütung zu ermitteln, ist auf der Grundlage des o. g. Gegenstandswertes die weitere Anlage 2 zum RVG heranzuziehen. Sie finden diese Tabelle hier .

Bitte beachten Sie, dass zu den Gebührenwerten, die sich aus den vorgenannten Quellen errechnen, regelmäßig noch gemäß Nr. 7002 des Vergütungsverzeichnisses eine Pauschale für Entgelte für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen in Höhe von maximal 20,00 EUR und sodann die Umsatzsteuer in der jeweils geltenden Höhe gemäß Nr. 7008 des Vergütungsverzeichnisses zum RVG (o. g. Anlage 1; dies gilt nicht, wenn die Umsatzsteuer nach § 19 Abs. 1 UStG unerhoben bleibt.) hinzutritt.

Richten sich die zu erhebenden Gebühren nach dem Gegenstandswert, hat Sie Ihr Rechtsanwalt vor Übernahme des Auftrags hierauf hinzuweisen, § 49b Abs. 5 BRAO. Ich erläutere Ihnen daher selbstverständlich gerne vor einer Mandatierung die Grundlagen meines Anwaltshonorars.

Die vorstehenden abstrakten Erläuterungen lassen sich am Besten anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels in Ihrem individuellen Fall erläutern. Sprechen Sie mich also bei unserem ersten Gespräch gerne darauf an.

Neben der o. g. gesetzlichen Rechtsanwaltsgebührenregelung besteht auch die Möglichkeit einer Vereinbarung eines Zeithonorars zu einem bestimmten Stundensatz. Eine solche Vereinbarung über die Vergütung bedarf der Textform. Bitte beachten Sie, dass im Falle einer Vergütungsvereinbarung die gegnerische Partei, ein Verfahrensbeteiligter oder die Staatskasse im Falle einer Verpflichtung zur Kostenerstattung regelmäßig nicht mehr als die gesetzliche Vergütung erstatten muss.

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Sollten Sie eine Mandatierung auf der Grundlage eines Zeithonorars erwägen, informiere Sie bei Interesse gerne über meinen üblichen Stundensatz und die Modalitäten der Abrechnung. Sprechen Sie mich gerne an.

Ich freue mich, von Ihnen zu hören!

Christian Trupke-Hillmer
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht