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Eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 30.06.2023 zu dem Aktenzeichen V ZR 165/22 zur Grunddienstbarkeit und einem (möglicherweise) daraus folgenden Anspruch auf nachträgliche Bestellung einer Baulast bildet seine vorherige höchstrichterliche Rechtsprechung vom 3. Februar 1989 – V ZR 224/87 (überwiegend) fort:
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Leitsätze des BGH zu Grunddienstbarkeit und Baulast in V ZR 165/22
Folgende Leitsätze stellte der BGH seiner Entscheidung V ZR 165/22 voran:
Aus dem als gesetzliche Folge der Bestellung einer Grunddienstbarkeit entstandenen Begleitschuldverhältnis kann sich ergeben, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks auch eine (deckungsgleiche) Baulast übernehmen muss.
Eine solche Verpflichtung setzt unter anderem voraus, dass die Grunddienstbarkeit nach ihrem Inhalt und Umfang die von einer Bebauung herrührenden Nutzungen umfasst, was bei einem uneingeschränkten Geh- und Fahrtrecht regelmäßig anzunehmen ist; es ist nicht erforderlich, dass die Grunddienstbarkeit zu dem Zweck bestellt wurde, die Bebauung des herrschenden Grundstücks zu ermöglichen.
Der zweite Leitsatz beinhaltet die Fortbildung der Rechtsprechung vom 3. Februar 1989. Der BGH erklärt hierzu unter Randnummer 16 der Entscheidung:
b) Richtigerweise kommt es für die Verpflichtung, eine Baulast zu übernehmen, nicht darauf an, dass die Bebauung bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit bezweckt war; an dem missverständlichen Kriterium des „Zwecks“ der Grunddienstbarkeit hält der Senat nicht fest. Eine solche Verpflichtung setzt unter anderem voraus, dass die Grunddienstbarkeit nach ihrem Inhalt und Umfang die von einer Bebauung herrührenden Nutzungen umfasst, was bei einem uneingeschränkten Geh- und Fahrtrecht regelmäßig anzunehmen ist; es ist nicht erforderlich, dass die Grunddienstbarkeit zu dem Zweck bestellt wurde, die Bebauung des herrschenden Grundstücks zu ermöglichen.
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Kriterium beleuchtet: Anlass zur Befassung mit Baulast bei Grunddienstbarkeitsbestellung?
Interessant ist auch die folgende Passage des Urteils unter Randnummer 21. Hier äußert sich der BGH, ohne dass es darauf in der Entscheidung ankam, zu einer bisher in der höchstrichterlich offen gelassenen Teilrechtsfrage wie folgt:
(3) Wie es sich verhält, wenn die Grunddienstbarkeit schon zur Zeit ihrer Bestellung nach allgemeiner Rechtsauffassung bauordnungsrechtlich nicht als ausreichende Sicherung der Zufahrt hätte angesehen werden können und sich die Grundstückseigentümer gleichwohl damit zufrieden gegeben hätten, hat der Senat bislang offen gelassen (vgl. Senat, Urteil vom 3. Februar 1989 – V ZR 224/87, BGHZ 106, 348, 353; Urteil vom 6. Oktober 1989 – V ZR 127/88, DNotZ 1991, 250, 252; Urteil vom 22. Oktober 2021 – V ZR 92/20, NJW 2022, 1447 Rn. 20). Jedenfalls ist ein Ausschluss des Anspruchs auf Abgabe einer Baulasterklärung nicht schon dann anzunehmen, wenn die Baulast bauordnungsrechtlich erforderlich war, sich die Grundstückseigentümer dieses Umstandes jedoch nicht bewusst waren, oder wenn eine darauf bezogene schuldrechtliche Verpflichtung bei einer Veräußerung nicht weitergegeben worden ist. Vielmehr wird ein solcher Ausschluss nur in Betracht kommen, wenn die Beteiligten um die Erforderlichkeit der Baulast wussten und sehenden Auges auf eine Einräumung verzichteten (vgl. Senat, Urteil vom 22. Oktober 2021 – V ZR 92/20, aaO Rn. 20 aE). Das bedarf aber keiner abschließenden Entscheidung.
Es dürfte demnach für einen Ausschluss eines Anspruchs auf nachträgliche Bestellung einer inhaltsgleichen Baulast nicht genügen, wenn die Parteien bei Bestellung der Grunddienstbarkeit lediglich Anlass gehabt hätten, sich mit der Frage einer Baulast zu beschäftigen – wie häufig in den vergangenen Jahrzehnten, da das Institut der Baulast in den Landesbauordnungen bereits seit längerer Zeit verankert ist. Der BGH hält einen Anspruch auf nachträgliche Bestellung nur dann für ausgeschlossen, wenn die Beteiligten darum wussten und gleichwohl sehenden Auges auf die gleichzeitige Bestellung einer Baulast verzichteten.
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Rechtsanwalt und Fachanwalt
für Baurecht und Architektenrecht
Christian Trupke-Hillmer
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