Teilbebauungsplan & Baustufenplan (Hamburg)

Was ist ein Baustufenplan? Wie unterscheidet er sich von einem Teilbebauungsplan? Gelten diese betagten Pläne heute noch in Hamburg? Dies und mehr erfahren Sie nachfolgend.

1. Was ist ein Baustufenplan?

   Ein Baustufenplan ist sozusagen der Vorfahre des heutigen Bebauungsplans. Rechtsgrundlage war die Bauregelungsverordnung vom 15.02.1936 (BauRegVO 1936) und die Baugestaltungsverordnung vom 10.11.1936 (BauGestVO 1936) erlassen. Als sog. Übergeleitetes Planrecht gelten sie auch heute noch, soweit das betreffende Plangebiet nicht durch einen neueren Bebauungsplan überplant und der Baustufenplan außer Kraft gesetzt wurde. Auch heute noch sind für gut die Hälfte des Hamburger Stadtgebiets Baustufenpläne maßgebliches Planrecht.
   

2. Welche Regelungen enthält ein Baustufenplan?

   Ein Baustufenplan enthält keine Festsetzungen zu Baulinie oder Baugrenze. Die überbaubare Grundstücksfläche lässt sich ihnen daher nicht entnehmen. Das Maß der überbaubaren Grundstücksfläche kann bei einem Baustufenplan aus § 11 Baupolizeiverordnung (BPVO) abgeleitet werden, und zwar aus der dortigen sog. Baustufentafel. Mangels der vorgenannten Festsetzungen handelt es sich bei einem Baustufenplan auch nicht um einen sog. qualifizierten Bebauungsplan. Der Baustufenplan ist ein sog. einfacher Bebauungsplan.

   Baustufenpläne werden in Bezug auf die vorgenannten fehlenden Festsetzungen bisweilen durch sog. Teilbebauungspläne zu einem qualifizierten Bebauungsplan ergänzt. Ist dies nicht der Fall, ist ein Vorhaben, für das es auf die fehlenden Festsetzungen ankommt, an § 34 BauGB zu messen.
   

3. Welche Baugebiete und Festsetzungen gibt es in einem Baustufenplan?

   Maßgeblich ist zumeist die Baupolizeiverordnung (BPVO). Die BPVO kennt zunächst fünf verschiedene Baugebiete:

   − das Kleinsiedlungsgebiete (Kürzel: S)
   − das Wohngebiete (W)
   − das Mischgebiete (M)
   − das Geschäftsgebiete (G)
   − das Industriegebiete (I)

   Die BPVO kennt außerdem das sog. Außengebiet als Landfläche außerhalb der innerstädtischen Baugebiete. Das Außengebiet dient regelmäßig landwirtschaftlichen, gewerblich gärtnerischen und forstwirtschaftlichen Nutzungen sowie zur Erholung.

   Ein Baustufenplan enthält in dem gekennzeichneten Gebiet (der „Baublock“) neben dem Buchstaben für das Gebiet regelmäßig folgende weitere Informationen:

   1. die Zahl der Vollgeschosse (Ziffer) und
   2. die Art der Bauweise (g für geschlossene, o für offene Bauweise).

4. Sind Ausnahmen von den Festsetzungen des Plans möglich?

   Die BPVO sah eine Ausnahmemöglichkeit vor. Diese Regelung ist jedoch zwischenzeitlich außer Kraft getreten. Die Ausnahme- und Befreiungstatbestände nach dem heute geltenden Planrecht hängen von einer Vielzahl Einzelfragen ab. Holen Sie im Zweifelsfall fachkundigen Rat zu ihrem individuellen Fall ein. Wir beraten Sie gerne.

1. Was ist ein Teilebebauungsplan?

   Ein Teilbebauungsplan ist in den Jahren von 1927 bis 1961 auf Grundlage des Bebauungsplangesetzes von 1923 (BPlanG 1923) erlassenes Planrecht. Teilebebauungspläne gelten auch heute noch fort. Sie sind einfache Bebauungspläne. Zusammen mit Baustufenplänen können sie sog. qualifiziertes Planrecht für ein Baugebiet darstellen.
   

2. Welche Regelungen enthält ein Teilbebauungsplan?

   Ein Teilbebauungsplan enthält wenige Regelungen, in erster Linie sog. Baulinien und/oder Straßenlinien. Diese Linien regelten die überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche.
   In Teilbebauungsplänen finden sich zuweilen auch Festsetzungen über Flächen wie „von jeglicher Bebauung freizuhaltende Fläche“ oder „neue Fläche für besondere Zwecke“ mit ergänzenden Angaben wie z.B. „Schulfläche“. Solche Festsetzungen für Vorbehaltsflächen sind auch heute möglicherweise noch wirksam.
   

Für die Anlegung oder Veränderung von Straßen und Plätzen in Städten und ländlichen Ortschaften sind die Straßen- und Baufluchtlinien vom Gemeindevorstande im Einverständnisse mit der Gemeinde, bezüglich deren Vertretung, dem öffentlichen Bedürfnisse entsprechend unter Zustimmung der Ortspolizeibehörde festzusetzen. Die Ortspolizeibehörde kann die Festsetzung von Fluchtlinien verlangen, wenn die von ihr wahrzunehmenden polizeilichen Rücksichten die Festsetzung fordern. Zu einer Straße im Sinne dieses Gesetzes gehört der Straßendamm und der Bürgersteig. Die Straßenfluchtlinien bilden regelmäßig zugleich die Baufluchtlinien, das heißt die Grenzen, über welche hinaus die Bebauung ausgeschlossen ist. Aus besonderen Gründen kann aber eine von der Straßenfluchtlinie verschiedene, jedoch in der Regel höchstens 3 Meter von dieser zurückweichende Baufluchtlinie festgesetzt werden.

Die Festsetzung von Fluchtlinien (§ 1) kann für einzelne Straßen und Straßentheile oder, nach dem voraussichtlichen Bedürfnisse der näheren Zukunft, durch Aufstellung von Bebauungsplänen für größere Grundflächen erfolgen. Handelt es sich in Folge von umfassenden Zerstörungen durch Brand oder andere Ereignisse um die Wiederbebauung ganzer Ortstheile, so ist die Gemeinde verpflichtet, schleunigst darüber zu beschließen, ob und inwiefern für den betreffenden Ortstheil ein neuer Bebauungsplan aufzustellen ist, und eintretenden Falls die unverzügliche Feststellung des neuen Bebauungsplanes zu bewirken.

Bei Festsetzung der Fluchtlinien ist auf Förderung des Verkehrs, der Feuersicherheit und der öffentlichen Gesundheit Bedacht zu nehmen, auch darauf zu halten, daß eine Verunstaltung der Straßen und Platze nicht eintritt. Es ist deshalb für die Herstellung einer genügenden Breite der Straßen und einer guten Verbindung der neuen Bauanlagen mit den bereits bestehenden Sorge zu tragen.

Jede Festsetzung von Fluchtlinien (§. 1.) muß eine genaue Bezeichnung der davon betroffenen Grundstücke und Grundstückstheile und eine Bestimmung der Höhenlage, sowie der beabsichtigten Entwässerung der betreffenden Straßen und Plätze enthalten.

Die Zustimmung der Ortspolizeibehörde (§. 1.) darf nur versagt werden, wenn die von derselben wahrzunehmenden polizeilichen Rücksichten die Versagung fordern. Will sich der Gemeindevorstand bei der Versagung nicht beruhigen, so beschließt auf sein Ansuchen der Kreisausschuß. Derselbe beschließt auf Ansuchen der Ortspolizeibehörde über die Bedürfnißfrage, wenn der Gemeindevorstand die von der Ortspolizeibehörde verlangte Festsetzung (§. 1. Alinea 2.) ablehnt.

Betrifft der Plan der beabsichtigten Festsetzungen (§. 4.) eine Festung, oder fallen in denselben öffentliche Flüsse, Chausseen, Eisenbahnen oder Bahnhöfe, so hat die Ortspolizeibehörde dafür zu sorgen, daß den betheiligten Behörden rechtzeitig zur Wahrung ihrer Interessen Gelegenheit gegeben wird.

Nach erfolgter Zustimmung der Ortspolizeibehörde, bezüglich des Kreisausschusses (§. 5.), hat der Gemeindevorstand den Plan zu Jedermanns Einsicht offen zu legen. Wie letzteres geschehen soll, wird in der ortsüblichen Art mit dem Bemerken bekannt gemacht, daß Einwendungen gegen den Plan innerhalb einer bestimmt zu bezeichnenden präklusivischen Frist von mindestens vier Wochen bei dem Gemeindevorstande anzubringen sind. Handelt es sich um Festsetzungen, welche nur einzelne Grundstücke betreffen, so genügt statt der Offenlegung und Bekanntmachung eine Mittheilung an die beteiligten Grundeigenthümer.

Über die erhobenen Einwendungen (§. 7.) hat, soweit dieselben nicht durch Verhandlung zwischen dem Gemeindevorstande und den Beschwerdeführern zur Erledigung gekommen, der Kreisausschuß zu beschließen. Sind Einwendungen nicht erhoben oder ist über dieselben endgültig (§. 16.) beschlossen, so hat der Gemeindevorstand den Plan förmlich festzustellen, zu Jedermanns Einsicht offen zu legen und, wie dies geschehen soll, ortsüblich bekannt zu machen.

Sind bei Festsetzung von Fluchtlinien mehrere Ortschaften betheiligt, so hat eine Verhandlung darüber zwischen den betreffenden Gemeindevorständen stattzufinden.
Über die Punkte, hinsichtlich deren eine Einigung nicht zu erzielen ist, beschließt der Kreisausschuß.

Jede, sowohl vor als nach Erlaß dieses Gesetzes getroffene Festsetzung von Fluchtlinien kann nur nach Maßgabe der vorstehenden Bestimmungen aufgehoben oder abgeändert werden. Zur Festsetzung neuer oder Abänderung schon bestehender Bebauungsplane in den Städten Berlin, Potsdam, Charlottenburg und deren nächster Umgebung bedarf es Königlicher Genehmigung.

Mit dem Tage, an welchem die im §. 8. vorgeschriebene Offenlegung beginnt, tritt die Beschränkung des Grundeigenthümers, daß Neubauten, Um- und Ausbauten über die Fluchtlinie hinaus versagt werden können, endgültig ein. Gleichzeitig erhält die Gemeinde das Recht, die durch die festgesetzten Straßenfluchtlinien für Straßen und Plätze bestimmte Grundfläche dem Eigenthümer zu zu entziehen.

Durch das Ortsstatut kann festgestellt werden, daß an Straßen oder Straßentheilen, welche noch nicht gemäß der baupolizeilichen Bestimmungen des Orts für den öffentlichen Verkehr und den Anbau fertig hergestellt sind, Wohngebäude, die nach diesen Straßen einen Ausgang haben, nicht errichtet werden dürfen. Das Ortsstatut hat die näheren Bestimmungen innerhalb der Grenze vorstehender Vorschrift festzusetzen und bedarf der Bestätigung des Bezirksrathes. Gegen den Beschluß des Bezirksrathes ist innerhalb einer Präklusivfrist von einundzwanzig Tagen die Beschwerde bei dem Provinzialrathe zulässig. Nach erfolgter Bestätigung ist das Statut in ortsüblicher Art bekannt zu machen.

Eine Entschädigung kann wegen der nach den Bestimmungen des §. 12. eintretenden Beschränkung der Baufreiheit überhaupt nicht, und wegen Entziehung oder Beschränkung des von der Festsetzung neuer Fluchtlinien betroffenen Grundeigenthums nur in folgenden Fällen gefordert werden:

1) wenn die zu Straßen und Plätzen bestimmten Grundflächen auf Verlangen der Gemeinde für den öffentlichen Verkehr abgetreten werden;

2) wenn die Straßen- oder Baufluchtlinie vorhandene Gebäude trifft und das Grundstück bis zur neuen Fluchtlinie von Gebäuden freigelegt wird;

3) wenn die Straßenfluchtlinie einer neu anzulegenden Straße ein unbebautes, aber zur Bebauung geeignetes Grundstück trifft, welches zur Zeit der Feststellung dieser Fluchtlinie an einer bereits bestehenden und für den öffentlichen Verkehr und den Anbau fertig gestellten anderen Straße belegen ist, und die Bebauung in der Fluchtlinie der neuen Straße erfolgt.

Die Entschädigung wird in allen Fällen wegen der zu Straßen und Plätzen bestimmten Grundfläche für Entziehung des Grundeigenthums gewährt. Außerdem wird in denjenigen Fällen der Nr. 2, in welchen es sich um eine Beschränkung des Grundeigenthums in Folge der Festsetzung einer von der Straßenfluchtlinie verschiedenen Baufluchtlinie handelt, für die Beschränkung des bebaut gewesenen Theiles des Grundeigenthums (§. 12. des Gesetzes über Enteignung von Grundeigenthum vom 11. Juni 1874.) Entschädigung gewährt. In allen obengedachten Fällen kann der Eigenthümer die Uebernahme des ganzen Grundstücks verlangen, wenn dasselbe durch die Fluchtlinie entweder ganz oder soweit in Anspruch genommen wird, daß das Restgrundstück nach den baupolizeilichen Vorschriften des Ortes nicht mehr zur Bebauung geeignet ist. Bei den Vorschriften dieses Paragraphen ist unter der Bezeichnung Grundstück jeder im Zusammenhange stehende Grundbesitz des nämlichen Eigenthümers begriffen.

Für die Feststellung der nach §. 13. zu gewährenden Entschädigungen und die Vollziehung der Enteignung kommen die §§. 24. ff. des Gesetzes über Enteignung von Grundeigenthum vom 11. Juni 1874 zur Anwendung. Streitigkeiten über Fälligkeit des Anspruchs auf Entschädigung gehören zur gerichtlichen Entscheidung. Die Entschädigungen sind, soweit nicht ein aus besonderen Rechtstiteln Verpflichteter dafür aufzukommen hat, von der Gemeinde aufzubringen, innerhalb deren Bezirk das betreffende Grundstück belegen ist.

Durch Ortsstatut kann festgesetzt werden, daß bei der Anlegung einer neuen oder bei der Verlängerung einer schon bestehenden Straße, wenn solche zur Bebauung bestimmt ist, sowie bei dem Anbau an schon vorhandenen bisher unbebauten Straßen und Straßentheilen von dem Unternehmer der neuen Anlage oder von den angrenzenden Eigentümern - von letzteren sobald sie Gebäude an der neuen Straße errichten – die Freilegung, erste Einrichtung, Entwässerung und Beleuchtungsvorrichtung der Straße in der dem Bedürfnisse entsprechenden Weise beschafft, sowie deren zeitweise, höchstens jedoch fünfjährige Unterhaltung, beziehungsweise ein verhältnißmäßiger Beitrag oder der Ersatz der zu allen diesen Maßnahmen erforderlichen Kosten geleistet werde. Zu diesen Verpflichtungen können die angrenzenden Eigentümer nicht für mehr als die Hälfte der Straßenbreite, und wenn die Straße breiter als 26 Meter ist, nicht für mehr als 13 Meter der Straßenbreite herangezogen werden. Bei Berechnung der Kosten sind die Kosten der gesammten Straßenanlage und beziehungsweise deren Unterhaltung zusammen zu rechnen und den Eigenthümern nach Verhältnis der Länge ihrer, die Straße berührenden Grenze zur Last zu legen. Das Ortsstatut hat die näheren Bestimmungen innerhalb der Grenze vorstehender Vorschrift festzusetzen. Bezüglich seiner Bestätigung, Anfechtbarkeit und Bekanntmachung gelten die im §. 12. Gegebenen Vorschriften. Für die Haupt- und Residenzstadt Berlin bewendet es bis zu dem Zustandekommen eines solchen Statuts bei den Bestimmungen des Regulativs vom 31. Dezember 1838.

Gegen die Beschlüsse des Kreisausschusses steht dem Betheiligten in den Fällen der §§. 5. 8. 9. Die Beschwerde bei dem Bezirksrathe innerhalb einer Präklusivfrist von einundzwanzig Tagen zu. In den Fällen, in denen es sich um Wiederbebauung ganzer durch Brand oder andere Ereignisse zerstörter Ortstheile handelt, tritt an die Stelle dieser Präklusivfrist eine solche von einer Woche.

Die durch die §§. 5. 8. und 9. dem Kreisausschusse und in höherer Instanz dem Bezirksrathe beigelegten Befugnisse und Obliegenheiten werden in den einem Landkreise angehörigen Städten mit mehr als 10,000 Einwohnern, oder wenn unter mehreren betheiligten Gemeinden (§. 9.) sich eine solche Stadt befindet, von dem Bezirksrathe und in höherer Instanz von dem Provinzialrathe, in den Stadtkreisen, oder wenn unter mehreren betheiligten Gemeinden (§. 9.) sich ein Stadtkreis befindet, von dem Provinzialrathe und auf Ansuchen der Gemeinde in höherer Instanz von dem Minister für Handel wahrgenommen. In den Hohenzollernschen Landen tritt an die Stelle des Kreisausschusses der Amtsauschuß und steht auch diesem die Bestätigung der Ortsstatuten (§§. 12. und 15.) zu. Die Beschwerde-Instanz bildet der Landesausschuß.

Bis dahin, daß in den bezirklichen Provinzen der Monarchie die Kreisausschüsse und die Bezirks- und Provinzialräthe gebildet sind, hat die Bezirksregierung (Landdrostei) die denselben durch dieses Gesetz überwiesenen Geschäfte wahrzunehmen. Die Beschlußfassung in der höheren Instanz steht in den Fällen der §§. 5. 8. und 9. dem Minister für Handel, im Falle der §§. 12. und 15. dem Oberpräsidenten zu. Für die Stadt Berlin liegt bis zur Bildung einer besonderen Provinz Berlin die Wahrnehmung der in den §§. 5. 8. und 9. dem Kreisausschusse beigelegten Funktionen dem Minister für Handel etc., die Bestätigung der Statuten nach den §§ 12. und 15. dem Minister des Innern ob.

Alle den Bestimmungen dieses Gesetzes entgegenstehenden allgemeinen und besonderen gesetzlichen Vorschriften werden hierdurch aufgehoben. Alle Bestimmungen der im Verwaltungswege erlassenen Bauordnungen, sonstigen polizeilichen Anordnungen und Ortsstatuten, welche mit den Vorschriften dieses Gesetzes in Widerspruch stehen, treten außer Kraft.

Fußnote: §§ 17 und 18 aufgehoben durch § 146 des Zuständigkeitsgesetzes vom 1. August 1883 [GS S.237]: Die §§ 17 und 18 des Gesetzes, betreffend die Anlegung und Veränderung von Straßen und Plätzen in Städten und ländlichen Ortschaften vom 2. Juli 1875, werden aufgehoben. Die Wahrnehmung der in den §§ 5, 8, 9 a.a.O. dem Kreisausschusse beigelegten Funktionen liegt für den Stadtkreis Berlin dem Minister der öffentlichen Arbeiten, für die übrigen Stadtkreise, sowie für die zu einem Landkreise gehörigen Städte mit mehr als 10 000 Einwohnern dem Bezirksausschusse ob. Die Bestätigung der Statuten nach den §§ 12 und 15 a.a.O. erfolgt für den Stadtkreis Berlin durch den Minister des Innern.

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