Grunddienstbarkeit & Baulast: Nachträglicher Anspruch auf Zustimmung?

Für die Bebauung eines Grundstücks muss die Erschließung gesichert sein. Führt der Erschließungsweg über ein fremdes Grundstück, ist z. B. in Hamburg und Schleswig-Holstein bauordnungsrechtlich die Sicherung der Zuwegung/Erschließung durch Eintragung einer Baulast in Bezug auf dieses Grundstück erforderlich. Ist also nach Bauordnungsrecht eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt erforderlich, reicht also eine bloß durch Grunddienstbarkeit gesicherte Zufahrt regelmäßig nicht aus (vgl. auch z. B. BGH Urteil vom 3. Februar 1989 – V ZR 224/87 – BGHZ 106, 348, […] Rn. 24-25 zur entsprechenden damaligen Rechtslage in NRW).

1. Anspruch auf Zustimmung zur nachträglichen Baulasteintragung?

   Haben Sie mit Ihrem Nachbarn bereits die Bestellung einer Grunddienstbarkeit vereinbart, aber nichts zur Frage einer Baulast geregelt, kann sich aus dieser Vereinbarung einer Verpflichtung Ihres Nachbarn ergeben, auch der Bestellung einer Baulast zuzustimmen. Entscheidend wird inbesondere sein, ob die Grunddienstbarkeit vor oder nach Einführung des Instituts der Baulast in der maßgeblichen Landesbauordnung bestellt wurde. Der Anspruch gründet auf die Grundsätze von Treu und Glauben und eine Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien.
   Nach der Rechtsprechung des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts muss bei der Abwägung der Interessen von Grunddienstbarkeitsberechtigtem und Eigentümer des belasteten Grundstücks insbesondere folgendes berücksichtigt werden (OLG Schleswig, 13.3.2013 – 9 U 81/12):

   Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich bei Fehlen vertraglicher Vereinbarungen – solche bestehen zwischen den Parteien nicht – die Verpflichtung, die verlangte Baulasterklärung abzugeben, als Nebenpflicht aus dem durch die Grunddienstbarkeit geschaffenen gesetzlichen Schuldverhältnis ergeben. Voraussetzung hierfür ist, dass eine beiderseitige Interessenabwägung einen Vorrang des Anspruchstellers ergibt. Dabei ist zu berücksichtigen, ob die Grunddienstbarkeit zu dem Zweck bestellt wurde, das Grundstück baulich zu nutzen (1.), ob die Übernahme der Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung des Grundstücks ist (2.), ob eine Befreiung vom Baulastzwang in Betracht kommt (3.), ob bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit Anlass bestand, bereits die Übernahme einer Baulast zu erwägen (4.) und schließlich, ob Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen (5.) (BGH, Urteil vom 3. Februar 1989 – V ZR 224/87 – BGHZ 106, 348, […] Rn. 16 ff.; BGH, Urteil vom 6. Oktober 1989 – V ZR 127/88 – NVwZ 1990, 192, […] Rn. 8 ff.; zusammenfassend: BGH, Urteil vom 3. Juli 1992 – V ZR 218/91 – NJW 1992, 2885,[…] Rn. 6).“

   Zur Möglichkeit einer Befreiung von dem Erfordernis einer Baulast entschied das Gericht unter Anknüpfung an ältere BGH-Rechtsprechung:

   Bestehen aber keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass die Baubehörde bereit sein könnte, auf entsprechenden Antrag des Klägers eine Befreiung zu erteilen, so ist dem Kläger auch nicht zuzumuten, die Möglichkeit der Erteilung einer Befreiung notfalls in einem verwaltungsgerichtlichen Verfahren klären zu lassen (vgl. BGH, Urteil vom 3. Februar 1989 – V ZR 224/87 -, BGHZ 106, 348, […] Rn. 27).

2. Variante I: Grunddienstbarkeit vor Einführung der Baulast bestellt

   Das Oberlandesgericht Hamm bewertetete die Anspruchsvoraussetzungen in einem Fall, dessen Sachverhalt sich vor Einführung der Baulast abspielte, wie folgt:

   Der Anspruch folgt mithin als Nebenpflicht aus dem durch die Grunddienstbarkeit begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis. Dies setzt voraus, dass nach dem Grundsatz von Treu und Glauben eine Abwägung der einander gegenüberstehenden Interessen ergibt, dass dem Interesse des Klägers als Eigentümer des durch die Grunddienstbarkeit begünstigten Grundstücks der Vorrang gegenüber denen der Beklagten als Eigentümer des belasteten Grundstücks gebührt. Dies ist nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung der Fall, wenn die Grunddienstbarkeit bestellt wurde, um das begünstigte Grundstück baulich zu nutzen, die Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung ist, eine Befreiung vom Baulastzwang nicht in Betracht kommt, bei Bestellung kein Anlass bestand, die Baulastübernahme zu erwägen und Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen (BGH, Urteil v. 03.07.1992, Az. V ZR 203/91; OLG Hamm, Urteil v. 08.10.2009, Az. 5 U 75/07).

   Zum Anlasserfordernis stellte das Gericht fest:

   Bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit im Jahre 1966 bestand kein Anlass, bereits die Übernahme einer Baulast zu erwägen (vgl. zu dieser Voraussetzung etwa Brandenb.OLG, Urteil v. 24.07.2008, Az. 5 U 143/07, m.w.N.), denn nach der damals geltenden Fassung der BauO NW reichte ein durch eine Grunddienstbarkeit gesichertes Wegerecht als Zugang zum Grundstück aus, so dass kein Anlass zur Bestellung einer Baulast bestand.

3. Variante II: Grunddienstbarkeit nach Einführung der Baulast bestellt

   Das OLG Oldenburg erklärte in einer Entscheidung vom 10.01.2014 – 10 U 66/13 demgegenüber zu einem Fall, dessen Sachverhalt sich nach Einführung des Instiuts der Baulast abspielte, dass die Bestellung einer Grunddienstbarkeit nur in besonderen Ausnahmefällen und unter engen Voraussetzungen einen Anspruch auf Bewilligung einer Baulast gibt:

   Die Kläger haben keinen Anspruch auf Bewilligung einer Baulast als Fahr-und Leitungsrecht zugunsten ihres Grundstücks. Ein solcher Anspruch aus einem durch die Bestellung einer Grunddienstbarkeit des klägerischen Grundstücks begründeten gesetzlichen Schuldverhältnis in Verbindung mit § 242 BGB besteht nur in besonderen Ausnahmefällen unter engen Voraussetzungen. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier nicht vor. Ein entsprechender Anspruch ist nur dann gegeben, wenn die Abwägung der beiderseitigen Interessen einen Vorrang der Interessen des die Baulast begehrenden Teiles, hier der Kläger, ergibt (BGH, NJW 1992, 2885, 2886). Nach der Rechtsprechung des BGH ist dabei darauf abzustellen, ob die Grunddienstbarkeit zu dem Zwecke bestellt wurde,
   a) das Grundstück baulich zu nutzen,
   b) dass die Übernahme der Baulast zwingende Voraussetzung für die Bebauung des Grundstücks ist,
   c) dass eine Befreiung vom Baulastzwang nicht in Betracht kommt,
   d) ob bei der Bestellung der Grunddienstbarkeit Anlass bestand, bereits die Übernahme einer Baulast zu erwägen, und
   e) ob Inhalt und Umfang der geforderten Baulast der Dienstbarkeit entsprechen.

   Zum Begriff des Anlasses, eine Baulast zur erwägen, entschied das OLG in diesem Fall:

   Nur wenn kein Anlass bestand, eine Baulast zu bestellen, wie in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen, in denen die Grunddienstbarkeiten vor Einführung des Rechtsinstituts der Baulast (in Niedersachsen 1973) bestellt worden waren, könnte eine solcher Anspruch gegeben sein. Ein solcher Fall liegt hier indes nicht vor. Anlässlich der Bestellung der Grunddienstbarkeit 2009 hätte durchaus Anlass bestanden zugleich eine Baulast zu bestellen. Das Rechtsinstitut der Baulast war bekannt und auch das Bedürfnis von Käufern und Bauherren Grundstücke möglichst mit Mehrfamilienhäusern zu bebauen. Gleichwohl ist eine Baulast nicht bestellt worden. Bei entsprechenden Überlegungen und Planungen hätte ausreichend Anlass bestanden auch eine Baulast einzutragen. Die Rechtsvorgänger des Beklagten durften daher zu Recht davon ausgehen, dass für die Erforderlichkeit einer Baulast kein Bedürfnis besteht und haben deshalb auch nur der Bestellung einer Grunddienstbarkeit zugestimmt haben. Diese jetzt im Nachhinein dergestalt zu erweitern, dass der Rechtsnachfolger, der Beklagte, der Eintragung einer Baulast zustimmen muss, erscheint nicht interessengerecht und würde einseitig zu Lasten des Beklagten gehen.

   Es ist also stets eine genaue Prüfung des jeweiligen Sachverhalts erforderlich.
   

4. Weitere Informationen zur Baulast

   Lesen Sie auch unsere weiteren Beiträge zur zur Bestellung einer Baulast in Hamburg sowie zu den Unterfällen der Erschließungsbaulast und Abstandsflächenbaulast.