BGH: Kaufvertrag & arglistiges Verschweigen bei Verkäufermehrheit (V ZR 150/15; § 444 BGB)

Arglist bei Verkäufermehrheit: Was gilt beim Kaufvertrag, wenn nur einer der Verkäufer arglistig handelt? Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied hierzu in einer Entscheidung (Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 150/15) einen Meinungsstreit in Rechtsprechung und Literatur.

Sie kennen das vielleicht, Sie kaufen ein Haus, denn der Keller riecht so schön frisch gestrichen, aber Wochen später blättert die Farbe ab und Wasser dringt ein? Verkäufer Nr. 1 hat dazu nichts gesagt und auch nichts darüber gewusst, wohl aber Verkäufer Nr. 2, der aber ebenfalls geschwiegen hat – und im Kaufvertrag ist wie so oft die Gewährleistung wegen Sachmängeln ausgeschlossen? Und nun?

Vielleicht interessiert Sie dann das Nachfolgende, auch wenn es eine andere Mängelkonstellation betrifft:

1. Arglistiges Verschweigen bei Kaufvertrag? Was war hier los?

   Worum ging es in dem entschiedenen Fall?

   Ausgangssituation: Mit notariellem Kaufvertrag vom 22. Juni 2009 erwarben die Kläger von den Beklagten, die zu dieser Zeit die Scheidung ihrer Ehe betrieben, unter Ausschluss der Sachmängelhaftung ein mit einem Wohnhaus bebautes Hanggrundstück. Die Vertragsverhandlungen einschließlich der Besichtigungen hatte die Beklagte zu 2 durchgeführt. Für den Beklagten zu 1, der sich zu dieser Zeit in stationärer psychiatrischer Behandlung befand, handelte bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags ein vollmachtloser Vertreter. Am 17. Juli 2009 genehmigte der Beklagte zu 1 den Vertragsschluss.

   Das Problem: Die an der seitlichen Grundstücksgrenze befindliche Winkelstützmauer, die der Sicherung des Erdreichs diente, war von dem Beklagten zu 1 in Eigenleistung errichtet worden. Sie wies nicht die erforderliche Standsicherheit auf und muss saniert werden. Grund hierfür war, dass der Beklagte zu 1 statt der in der statischen Berechnung vorgesehenen L-Steine mit einer Höhe von 4,80 Meter solche mit einer Höhe von nur 1,80 m bis 2 m verwendete.

   Die Kläger haben von beiden Beklagten Schadensersatz unter anderem wegen der schadhaften Mauer in Höhe von insgesamt 49.546 € nebst Zinsen verlangt. Das Landgericht hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 19.992 € nebst Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Auf die Berufung beider Parteien hat das Oberlandesgericht den Beklagten zu 1 zur Zahlung von weiteren 4.643,25 € verurteilt. Die gegen die Beklagte zu 2 gerichtete Klage hat es insgesamt abgewiesen. Mit der von dem Oberlandesgericht nur hinsichtlich der Beklagten zu 2 zugelassenen Revision wollen die Kläger erreichen, dass auch die Beklagte zu 2 in der Hauptsache zur Zahlung von insgesamt 24.635,25 € verurteilt wird.
   

2. Gewährleistungsausschluss: nicht bei Arglist?

   Inhaltlich befasst sich die Entscheidung mit dem Gewährleistungsrecht. Die nicht standsichere Winkelstützmauer stellte einen Sachmangel dar, der grundsätzlich Gewährleistungsrechte der Käufer auslösen würde – wenn nicht diese Gewährleistungsrechte wirksam durch Vertrag ausgeschlossen wurden. Der BGH stellte hierzu zunächst fest (Hervorhebungen durch den Autor):

   Im Ausgangspunkt ist die Beklagte zu 2 den Klägern gemäß § 437 Nr. 3 i.V.m. § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, da die nicht standsichere Mauer einen Sachmangel darstellt. Das auf die Lieferung der mangelhaften Sache bezogene Verschulden wird gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet. Diese Vermutung ist nicht entkräftet. Die Beklagte zu 2 hatte nach ihrem eigenen Vortrag Hinweise auf einen solchen Mangel und handelte daher jedenfalls fahrlässig, indem sie das Anwesen ohne weitere Nachforschungen übergab (vgl. MüKoBGB/Ernst, 7. Aufl., § 280 Rn. 63).

   Soweit so gut für die Käufer. Schwieriger wird es dann bei der Beurteilung des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses. Ein solcher Gewährleistungsausschluss läuft leer, wenn die Verkäufer arglistig handelten. Dann können sie sich nicht auf den vereinbarten Ausschluss berufen.

3. Arglistiges Verschweigen & Verkäufermehrheit: einer für alle, alle für einen?

   Die spannende Frage war hier, ob und inwieweit dem einen Verkäufer die Arglist des anderen Verkäufers „zugerechnet“ werden kann. Denn die Beklagte zu 2. handelte selbst offenbar gar nicht arglistig. Der BGH stellte zunächst fest.

   Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann sich die Beklag-te zu 2 nicht auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen. Allerdings ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Beklagte zu 2 nicht als arglistig im Sinne von § 444 Alt. 1 BGB ansieht. […] Arglistig verschwiegen hat den Sachmangel dagegen der Beklagte zu 1; insoweit macht sich der Senat die zutreffende Begründung des Berufungsgerichts zu Eigen. Infolgedessen kommt es entscheidend darauf an, ob sich ein Verkäufer gemäß § 444 Alt. 1 BGB auf einen Haftungsausschluss berufen kann, wenn sein Mitverkäufer – wie hier – einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Diese Frage ist umstritten.

   Umstritten in diesem Sinne bedeutet, dass Fachliteratur und Gerichte hierzu unterschiedliche Auffassungen vertreten, ein Rechtssuchender also einer Unsicherheit ausgesetzt ist, ob sich ein mit der Entscheidung befasstes Gericht der einen oder anderen Rechtsauffassung anschließen wird. Dies spielt insbesondere im Vorfeld eines Prozesses eine wichtige Rolle bei der Risikoprognose. Mehr Klarheit herrscht dagegen dann, wenn der Bundesgerichtshof als höchstes Zivilgericht Position zu einer Rechtsfrage bezogen hat. Dies erhöhte die Wahrscheinlichkeit, dass „untere“ Gerichte wie Amtsgericht, Landgericht und Oberlandesgericht sich dieser Meinung anschließen. Der BGH hatte hier also einen Meinungsstreit zur Frage der Arglistzurechnung zu entscheiden. Das geht dann so (Hervorhebungen durch den Unterzeichner):

   • Fragestellung

     b) Nunmehr bestimmt § 444 Alt. 1 BGB, dass sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen kann, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Es besteht keine Einigkeit darüber, wie die Vorschrift im Hinblick auf eine Verkäufermehrheit zu verstehen ist.

   • Hierzu Standpunkt 1

     aa) Das Berufungsgericht folgt einer in der Rechtsliteratur verbreiteten Ansicht, wonach dem nicht arglistig handelnden Verkäufer die Berufung auf den Haftungsausschluss nur dann verwehrt ist, wenn er sich das arglistige Handeln seines Mitverkäufers gemäß § 166 BGB zurechnen lassen muss. Der Käufer werde ausreichend geschützt, weil er von dem arglistig Handelnden Schadensersatz verlangen könne (MüKoBGB/Westermann, 7. Aufl., § 444 Rn. 12; Erman/B. Grunewald, BGB, 14. Aufl., § 444 Rn. 10; BeckOK BGB/Faust [1. August 2014], § 444 Rn. 17; BeckOGK BGB/Stöber [4. Januar 2016], § 444 Rn. 48). Eine andere Sichtweise sei, so meint das Berufungsgericht, mit dem die Gesamtschuld prägenden Grundsatz der Einzelwirkung von Tatsachen gemäß § 425 BGB nicht zu vereinbaren. Der Sache nach wird hiermit die frühere Rechtsprechung zu § 463 Satz 2 BGB aF fortgeführt.

   • Dagegen Standpunkt 2

     bb) Die Gegenauffassung überträgt die Rechtsprechung zu § 476 BGB aF auf das neue Recht, indem allen Verkäufern die Berufung auf den Haftungsausschluss verwehrt wird (OLG Brandenburg, Urteil vom 14. November 2013 – 5 U 6/11, juris Rn. 31 f.; Grziwotz, IMR 2015, 468; ohne nähere Begründung jurisPK/Pammler [13. März 2015], § 444 Rn. 31; HK-BGB/Saenger, 8. Aufl., § 444 Rn. 5; i.E. offen lassend Staudinger/Matusche-Beckmann, BGB [2013], § 444 Rn. 48).

   • Und die Meinung des BGH? Er schloss sich Meinung 2 an:
     c) Der Senat hält die zuletzt genannte Ansicht für richtig. Verschweigt einer von mehreren Verkäufern einen Mangel der Kaufsache arglistig, können sich sämtliche Verkäufer gemäß § 444 Alt. 1 BGB nicht auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen.

   Und was bedeutet das für Verkäufermehrheiten? Insbesondere dies (BGH):

   3) Im Ergebnis muss eine Verkäufermehrheit im Innenverhältnis dafür Sorge tragen, dass die im Verhältnis zu dem Käufer bestehenden Offenbarungspflichten erfüllt werden, um insgesamt von dem Ausschluss der Sachmangelhaftung profitieren zu können. Andernfalls erweist sich die Freizeichnung aus Sicht des Käufers als unredlich; hiervor soll § 444 BGB den Käufer schützen (vgl. Senat, Urteil vom 15. Juli 2011 – V ZR 171/10, BGHZ 190, 272 Rn. 13).

   Die Kläger konnten daher hier auch mit Erfolg die nicht arglistig handelnde (Mit-)Verkäuferin, die Beklagte zu 2., in Anspruch nehmen.

4. Tl;dr

   Handelt einer von zwei Verkäufern arglistig, ist grds. auch der Arglose in der Haftung – eine vertragliche Freizeichnung von Gewährleistungspflichten läuft dann für beide Verkäufer leer. Also einer für alle? Ja, sowohl im Guten wie im Schlechten. Geben Sie acht, welche Informationen Sie Ihren Vertragspartner offenbaren müssen und verlassen Sie sich im Zweifelsfall nicht darauf, Ihr Partner hätte dies bestimmt getan. Und geben Sie (natürlich) acht, dass Ihr Vertragspartner nicht arglistig täuscht. Sonst droht: Alle (haften) für einen (Arglistigen).

Sie haben ein Haus, ein Grundstück oder ähnliches gekauft und meinen nun, Ihr Vertragspartner hätte sie arglisig getäuscht? In Ihrem Vertrag ist ein Gewährleistungsausschluss enthalten und Sie fragen sich, ob Sie nicht doch Gewährleistungsrechte geltend machen können, weil Ihnen der Nachbar erzählt hat, die in dem von Ihnen gekauften Haus „überraschend“ im Keller aufgetretene Feuchtigkeit sei zumindest einem der Verkäufer schon seit Jahren bekannt – was Ihnen gänzlich neu ist?

Dann rufen Sie mich gerne unverbindlich an. Ich freue mich, von Ihnen zu hören!

Ihr Rechtsanwalt für Maklerrecht, Immobilienrecht, Baurecht und Architektenrecht

Rechtsanwalt Christian Trupke-Hillmer
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