§§ 656a – 656d BGB-E: Maklerkosten bei Wohnungen und Einfamilienhäuser, Textform

Der Bundestag hat am 14.05.2020 den Entwurf eines „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ der Bundesregierung angenommen (Drucksache 19/15827 des Bundestages) in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung (Drucksache 19/19203) angenommen. Das Gesetz soll die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser erhöhen.

1. Die Neuregelungen in §§ 656a – 656d BGB – E in Kurzform

   Der Gesetzesentwurf sieht die Aufnahme der neuen §§ 656a bis 656d in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vor. Wesentliche Elemente der neuen Paragraphen (§):

   • Textform für Maklerverträge für Wohnungen und Einfamilienhäuser als Wirksamkeitserfordernis;
   • Regelungen über die Aufteilung der Courtage zwischen Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen;
   • Der Makler heißt jetzt auch im BGB nicht mehr „Mäkler“, sondern Makler.

2. Ab wann gelten die Neuregelungen in §§ 656a – 656d BGB – E?

   Gemäß Artikel 3 des Gesetzesentwurfs soll das angenommene Gesetz zum
   

   Datum desjenigen Tages des sechsten auf den Monat der Verkündung folgenden Kalendermonats, dessen Zahl mit der des Tages der Verkündung übereinstimmt, oder, wenn es einen solchen Kalendertag nicht gibt, Datum des letzten Tages dieses Kalendermonats, in Kraft

   treten. Gemäß Artikel 82 Abs. 1 Satz 1 des Grundgesetzes werden die nach den Vorschriften des Grundgesetzes zustande gekommenen Gesetze vom Bundespräsidenten nach Gegenzeichnung ausgefertigt und im sog. Bundesgesetzblatt verkündet.

3. Was ist mit Rechtsverhältnissen, die vor dem Datum des Inkrafttretens des neuen Gesetzes entstanden sind?

   Gemäß Art. 2 des „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wird in Artikel 229 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) folgender Paragraph zu einer „Übergangsvorschrift zum Gesetz über die Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ eingefügt:

   Auf Rechtsverhältnisse, die vor dem [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 3 dieses Gesetzes] entstanden sind, sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung weiter anzuwenden.

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4. Die künftigen §§ 656a – 656d BGB – E

   In das BGB wird in Buch 2 Abschnitt 8 Titel 10 ein neuer „Untertitel 4 Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ eingefügt. Dieser Untertitel wird die neuen §§ 656a, 656b, 656c und 656d BGB umfassen:
   

   • § 656a BGB - E

     § 656a BGB – E

     1. Wortlaut des neuen § 656a BGB-E der Bundesregierung

        Ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, bedarf der Textform.
        § 656a BGB Textform

     2. Was ist „Textform“ im Sinne von § 656a BGB – E?

        Für Maklerverträge, die eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand haben (Nachweis oder Vermittlung) soll künftig die Textform gemäß § 126b BGB vorgesehen sein. § 126b BGB lautet:
        

        Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben werden. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das

        1. es dem Empfänger ermöglicht, eine auf dem Datenträger befindliche, an ihn persönlich gerichtete Erklärung so aufzubewahren oder zu speichern, dass sie ihm während eines für ihren Zweck angemessenen Zeitraums zugänglich ist, und
        2. geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben.

        § 126b BGB Textform

     3. Was gilt bei einem Verstoß gegen § 126b BGB?

        Rechtsfolge eines Verstoßes gegen eine gesetzliche Formvorschrift ist die Nichtigkeit des Vertrages nach § 125 Abs. 1 BGB. § 125 Abs. 1 BGB besagt:

        Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.

        § 125 BGB Nichtigkeit wegen Formmangels

     4. Anwendungsbereich des § 656a BGB

        Der Anwendungsbereich ist beschränkt auf Verträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Nach der Gesetzesbegründung (S. 18 BT-Dr. 19/15827) sollen z. B. Verträge, die eine Gewerbeimmobilie oder ein an eine Vielzahl von Personen vermietetes Wohnhaus zum Gegenstand haben, nicht in den Anwendungsbereich fallen.

        • Was ist eine „Wohnung“ im Sinne des § 656a BGB – E?

          Als „Wohnung“ im Sinne von § 656a BGB– E definiert die Gesetzesbegründung „jede Zusammenfassung von Räumen, die zu Wohnzwecken dient“ (S. 18 BT-Drucksache 19/15827). Der Begriff der „Wohnung“ im o. g. Sinne soll deshalb neben Wohnungseigentum im Sinne des § 1 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auch

          • Erbbaurechte (§ 30 WEG),
          • Dauerwohnrechte (§31 Abs. 1 S. 1 WEG) und
          • Miteigentumsanteile an einem Grundstück in Verbindung mit einer Regelung zur Nutzung von Wohnräumen (vgl. § 1010 BGB)
          umfassen.

        • Was ist ein „Einfamilienhaus“ im Sinne des § 656a BGB – E?

          Die Gesetzesbegründung versteht unter einem Einfamilienhaus im Sinne der Vorschrift ist „jedes Gebäude, das in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient“ (S. 18 BT-Dr. 19/15827). Unschädlich soll sein, wenn eine weitere Wohnung „untergeordneter Bedeutung (zum Beispiel Einliegerwohnung)“ vorhanden ist (a. a. O).
          Der Begriff des „Einfamilienhauses soll neben dem „klassischen Grundstückseigentum (§ 93 BGB)“ auch „Erbbaurechte nach dem Gesetz über das Erbbaurecht“ umfassen.

          Der Bundesrat hat im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens eine Klarstellung angeregt, ob auch Einliegerwohnungen, Doppelhaushälften, mehrere kleine Wohnungen mit dem Ziel der Zusammenführung oder Wohngebäude mit angeschlossenem (kleinen) Gewerbebetrieb in den Schutzbereich fallen. Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung eine umfangreichere Darstellung aller praktisch vorkommenden Formen der Wohnbebauung wegen der Gefahr der Unvollständigkeit und den daraus folgenden Problemen nicht angenommen. Stattdessen hielt sie es für möglicherweise sachgerecht hinsichtlich des Begriffs des „Einfamilienhauses“ der Rechtsprechung die Auslegung im jeweiligen Einzelfall zu überlassen.

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• • § 656b BGB - E

    § 656b BGB – E

    1. Wortlaut des neuen § 656b BGB – E nach dem Entwurf der Bundesregierung

       Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Makler ein Unternehmer und der Käufer eine natürliche Person ist.

       § 656b BGB
       Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d

    2. Wortlaut des neuen § 656b BGB – E in der Fassung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz (6. Ausschuss)

       Die §§ 656c und 656d gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

       § 656b BGB
       Persönlicher Anwendungsbereich der §§ 656c und 656d

       Der Bundestag hat den Gesetzesentwurf in der von dem Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz (6. Ausschuss; im folgenden auch: Rechtsausschuss) vorgeschlagenen Fassung (BT-Dr. 19/19203) angenommen. Der Rechtsausschuss hatte zu § 656b BGB-E folgende Änderung vorgeschlagen:
       

       In § 656b werden die Wörter „der Makler ein Unternehmer und“ gestrichen und werden die Wörter „eine natürliche Person“ durch die Wörter „ein Verbraucher“ ersetzt.

       • Änderung von „natürlicher Person“ zu „ein Verbraucher“

         Zur Begründung der Änderung von „natürlicher Person“ zu „Verbraucher“ führte der Rechtsausschuss unter anderem an:

         Der im Gesetzentwurf verwendete Begriff der natürlichen Person wird durch den Begriff des Verbrauchers ersetzt. Hierdurch wird die verbaucherschützende Zielrichtung des Gesetzentwurfs deutlicher zum Ausdruck gebracht.

         Nicht umfasst sind nunmehr natürliche Personen, die im Rahmen ihrer gewerblichen Tätigkeit eine Immobilie kaufen.

         Vom Anwendungsbereich des § 656b umfasst ist jedoch der Erwerb durch eine ausschließlich aus Verbrauchern bestehende GbR, wenn der Erwerb allein zu privaten Zwecken erfolgt.

         S. 20, Ziffer IV, BT-Dr. 19/19203

       • Änderung von „Unternehmermakler“ zu sämtlichen Maklern

         Ferner erklärte der Rechtsausschuss zur Ausweitung des persönlichen Anwendungsbereich auf Seiten des Maklers (Unternehmererfordernis gestrichen), der nun sämtliche Personen erfasst, die sich als Makler betätigen:
         

         In den Anwendungsbereich der gesetzlichen Neuregelung fallen nun insbesondere auch sogenannte „Gelegenheitsmakler“, die in einem so geringen Ausmaß als Makler tätig sind, dass sie keine Unternehmer im Sinne des § 14 BGB sind.

         Die Änderung trägt dem Umstand Rechnung, dass für die Kaufinteressenten unerheblich ist, ob der Makler in gewerblichem Umfang oder nur gelegentlich als Makler tätig ist.

         S. 20, Ziffer IV, BT-Dr. 19/19203
• • § 656c BGB - E

    § 656c BGB – E

    1. Wortlaut des neuen § 656c BGB – E

       1. 1. (1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.

       1. (2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.

       § 656c BGB Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien

       • Was gilt künftig bei einem sog. „An-die-Hand-Geben“ für den Makler?

         In diesem Zusammenhang unbedingt lesenswert ist die Gesetzesbegründung in BT-Dr. 19/15827, S.19/20, wo zum sog. „An-die-Hand-Geben“ ausgeführt wird:

         Dieser Grundsatz kann auch nicht dadurch umgangen werden, dass der Makler, wie es in den Fällen des sogenannten „An-die-Hand-Gebens“ häufig erfolgt, mit dem ersten Auftraggeber – in der Regel der Verkäufer – die Unentgeltlichkeit seiner Tätigkeit vereinbart und sich anschließend nur von dem Käufer eine Provision versprechen lässt. Selbst wenn in diesen Fällen aufgrund der negativen Provisionsabrede sowie gegebenenfalls der fehlenden Textform nicht von Drucksache 19/15827 – 20 – Deutscher Bundestag – 19. Wahlperiode einem Maklervertrag im Sinne der §§ 652 BGB und 656a BGB-E auszugehen sein sollte, wird der Makler tatsächlich dennoch für diese Partei tätig. In diesen Fällen kann der Makler auch mit der anderen Partei des Kaufvertrages keine Provisionsvereinbarung mehr treffen. Andernfalls bestünde die Gefahr, dass die Regelung des § 656c BGB-E dadurch umgangen wird, dass der Makler für den Verkäufer unentgeltlich tätig wird und mit dem Käufer unter Ausnutzung einer faktischen Zwangslage eine unangemessen hohe Provision vereinbart. Aus diesem Grund ist auch unerheblich, ob die Unentgeltlichkeit bereits von Anfang an vereinbart wird oder sich erst aus einem späteren Erlass (§ 397 BGB), der keiner besonderen Form bedarf und auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen kann, ergibt. Ein nachträglicher Wegfall oder eine Herabsetzung des Provisionsanspruchs gegen eine Partei wirkt sich auch zugunsten der anderen Partei aus.

         BT-Dr. 19/15827, S. 19/20

       • Was gilt künftig, wenn eine Kaufvertragspartei den Makler unter Ausschluss der Doppeltätigkeit allein beauftragt?

         Die Gesetzesbegründung führt dazu aus:
         

         Dies bleibt unverändert möglich. Im Fall eines ausschließlichen Suchauftrags des Kaufinteressenten oder eines alleinigen Vermittlungsauftrags des Verkäufers besteht nur zwischen jeweils einer Partei und dem Makler eine vertragliche Beziehung, so dass auch zunächst nur der Auftraggeber die vereinbarte Provision schuldet.

         BT-Dr. 19/15827, S. 19 unten
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• § 656d BGB - E

  § 656d BGB – E

  1. Wortlaut des neuen § 656d BGB – E

     1. 1. (1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nachweist, dass sie ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist.

     1. (2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.

     § 656d BGB -E Vereinbarungen über die Maklerkosten

  2. Wortlaut von § 656d BGB – E in der Fassung des 6. Ausschusses

     1. 1. (1) Hat nur eine Partei des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung, die die andere Partei zur Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn verpflichtet, nur wirksam, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, wenn die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, ihrer Verpflichtung zur Zahlung des Maklerlohns nachgekommen ist und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt .

     1. (2) § 656c Absatz 1 Satz 3 und 4 gilt entsprechend.

     § 656d BGB -E Vereinbarungen über die Maklerkosten

     Der Bundestag hat den Gesetzesentwurf zu § 656d BGB – E in der von dem Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz (6. Ausschuss) vorgeschlagenen Fassung (BT-Dr. 19/19203) angenommen. Der Rechtsausschuss hat zu § 656b BGB folgende Änderung vorgeschlagen:

     In § 656d Absatz 1 Satz 2 werden die Wörter „nachweist, dass sie“ gestrichen und werden nach den Wörtern „nachgekommen ist“ die Wörter „und sie oder der Makler einen Nachweis hierüber erbringt“ eingefügt.

     • • Was gilt künftig bei Regelungen zur Maklercourtage durch Vertrag
         zugunsten Dritter, Erfüllungsübernahme, Freistellung oder Schuldübernahme?

         Nach der Gesetzesbegründung sollen – sofern kein Fall des § 656c Absatz 1 Satz 2 BGB-E vorliegt – Vereinbarungen zur anteiligen Übernahme der Maklerkosten durch die Partei, die in keinem Vertragsverhältnis zu dem Makler steht, möglich sein.

         Aber Achtung, Voraussetzung dafür ist laut der Gesetzesbegründung, dass der ursprüngliche Vertragspartner des Maklers mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt. Möglich werden damit also maximal 50/50-Regelungen. Nicht mehr möglich sein wird ein vollständiger Schuldbeitritt des anderen Vertragspartners, da dies dazu führt, dass er im Rahmen einer sog. Gesamtschuld in voller Höhe auf die Courtage in Anspruch genommen werden könnte.

     • • Wie ist künftig der Nachweis im Sinne von § 656d Abs. 1 S. 2 BGB – E zu erbringen?

         Die Gesetzesbegründung erklärt hierzu:

         Die Form des Nachweises bleibt grundsätzlich dem jeweiligen Einzelfall vorbehalten, in Betracht kommt hier aber jedenfalls die Vorlage eines Kontoauszugs oder eines Überweisungsbelegs. Die Vorschriften über die Erfüllung (§§ 362 ff. BGB) bleiben unberührt.

         BT-Dr. 19/15827, S. 20 unten

Quellenangaben / Links

• Die Internetpräsenz des Bundesgesetzblattes finden Sie hier .
• Die Drucksache 19/15827 des Deutschen Bundestages finden Sie hier . Lesenswert ist neben dem Gesetzesentwurf und seiner Begründung im ersten Teil des Dokumentes unbedingt auch die Stellungnahme des Bundesrates zu dem Gesetzesentwurf (S. 25) sowie die nachfolgende Gegenäußerung der Bundesregierung (S. 31).
• Die Drucksache 19/19203 des Deutschen Bundestages finden Sie hier .
• Den stenografischen Bericht zur 160. Sitzung des Deutschen Bundestages am 14.05.2020 finden Sie hier . Die Beschlussfassung zu dem o. g. Gesetz finden Sie auf S. 19928 (Seite 144 des pdf) unter Buchstabe (A).
• Den Beschluss des Bundesrates vom 05.06.2020 (Drucksache BR 236/20) zu dem o. g. Gesetz finden Sie hier .
• Das am 12.06.2020 ausgefertigte und am 23.06.2020 im Bundesgesetzblatt veröffentlichte Gesetz finden Sie hier .

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