Toggle Menu

Duldungspflicht bei Mängeln?

Aus dem Blogarchiv Stand 16.05.2013: in diesem Beitrag zitierte Gesetze oder Urteile können zwischenzeitlich durch aktuellere Entscheidung oder Gesetze überholt sein.

Einige, aber nicht alle Mitglieder einer WEG streiten mit dem Bauträger wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum. Ein selbständiges Beweisverfahren beginnt, ein Bausachverständiger wird benannt. Der Sachverständige möchte Bauteilöffnungen am Gemeinschaftseigentum durchführen, um Feststellungen zu Baumängeln zu treffen. Die übrigen Wohnungseigentümer sind dagegen. Wie war die Rechtslage in den Instanzen bis zur Entscheidung des BGH vom 16.05.2013 – VII ZB 61/12?

  1. Landgericht: Gemeinschaftseigentum? Mängel? Bauteilöffnungen sind zu dulden.

    Das Landgericht Landshut (03.08.2012 – 43 OH 3295/09) verurteilte „sämtliche Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft“, die Duldung von fachmännischen fachmännisch durchgeführten Bauteilöffnungen hinzunehmen. Betroffen waren eine Außentreppe, der Flachdachanschluss einer Wohnung, ein Eingangselement, die Decke des Fahrradkellers und die Tiefgaragendecke.

  2. Oberlandesgericht: Nein, so geht es nicht. Gemeinschaftseigentum kann „Wohnung“ sein.

    Die verurteilten Wohnungseigentümer legten Rechtsmittel ein – mit Erfolg. Die Wohnung, so das OLG München (01.10.2012 – 13 W 1654/12-10), sei von einer Duldung sachverständiger Begutachtung ausgenommen, und zur Wohnung in diesem Sinne gehörten auch Nebenräume wie z. B. Garagen und das Treppenhaus. Die Duldungsanordnung des Landgerichts verstoße außerdem auch gegen Artikel 14 des Grundgesetzes – niemand und schon gar kein Dritter müsse Maßnahmen dulden, die sein Eigentum beschädigten.

    Das OLG hob daher das Zwischenurteil des Landgerichts auf. Das wiederum wollten die antragstellenden Wohnungseigentümer nicht auf sich sitzen lassen und legten Rechtsbeschwerde ein. Der Bundesgerichtshof sollte entscheiden.

  3. Bundesgerichtshof : So geht es wirklich nicht. Rechtsbeschwerde zurückgewiesen!

    Ein Gericht, so der BGH (Beschluss vom 16.05.2013 – VII ZB 61/12), kann einem am selbständigen Beweisverfahren nicht beteiligten Dritten wie hier z. B. den übrigen Eigentümern nicht aufgeben, eine Bauteilöffnung in seiner Wohnung zum Zwecke der Beweissicherung zu dulden. Zur „Wohnung“ in diesem Sinne würden auch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Außentreppe, ein Fahrradkeller und eine Tiefgarage gehören.

    Der verfassungsrechtliche Wohnungsbegriff sei umfassend zu verstehen. Schutzgut ist die gesamte räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet. Wohnung ist danach der zu Aufenthalts- oder Arbeitszwecken bestimmte und benutzte Raum einschließlich der Nebenräume und des angrenzenden umschlossenen freien Geländes. Dazu gehören Keller, Speicher, Treppen, Garagen, nicht allgemein zugängliche Geschäfts- und Büroräume und ähnliche Räume sowie umzäunte oder in anderer Weise der öffentlichen Zugänglichkeit entzogene Bereiche wie Gärten oder Vorgärten. Entscheidend sei, ob der jeweilige Raum oder die jeweilige Fläche für private Zwecke gewidmet und der Öffentlichkeit nicht frei zugänglich ist (Beschlussbegründung, Rn. 7).

    Daher seien die hier relevanten Bauteile einer Begutachtung durch den Sachverständigen entzogen.

    Unerheblich sei dabei, ob der Sachverständige ausschließlich von außen Bauteilöffnungen vornehmen muss, da der Außenbereich ebenso wie der Innenbereich über den verfassungsrechtlichen Wohnungsbegriff geschützt wird.

Tl;dr

Alleingänge von Wohnungseigentümern im Bereich des Gemeinschaftseigentums können vor Gericht schnell Schiffbruch erleiden, wenn die übrigen Eigentümer nicht einverstanden sind. Das gilt auch für selbständige Beweisverfahren.

Fragen? Sprechen Sie uns gerne an! Wir freuen uns, von Ihnen zu hören!

Ihr Rechtsanwalt für Maklerrecht, Wohnungseigentumsrecht, Baurecht und Architektenrecht

Rechtsanwalt Christian Trupke-Hillmer
angestellt bei
Schomerus & Partner PartGmbB
Deichstraße 1
20459 Hamburg
Mobil +49 (0) 157 835 166 28
Telefon +49 (0) 40 376 01 2447
E-Mail christian.trupke-hillmer@schomerus.de

WAS?

Häufige Fragen, kurz beantwortet.

Ich freue mich, von Ihnen zu hören!

Ihr Rechtsanwalt
und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Christian Trupke-Hillmer
angestellt bei
Schomerus & Partner mbB
Deichstraße 1
20459 Hamburg
Telefon: +49 (0) 40 376 01 2447
E-Mail: christian.trupke-hillmer@schomerus.de

WIEVIEL?

HONORARINFORMATION

Ich erläutere Ihnen gerne das für die anwaltliche Beratung entstehende Honorar. Nachfolgend finden Sie einen ersten Überblick über die gesetzlichen Grundlagen sowie über die Möglichkeit, ein zeitaufwandbasiertes Honorar mit Ihrem Anwalt zu vereinbaren. Bitte beachten Sie, dass es sich aufgrund der Komplexität der Gebührenvorschriften nur um einen Überblick handelt, nicht um eine erschöpfende und vollständige Darstellung.

Grundlage für das Honorar Ihres Rechtsanwalts ist zunächst § 49b der Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO). Sie finden den Gesetzestext auch unter diesem Link .

Gemäß § 49b Abs. 1 S. 1 BRAO ist es für Ihren Rechtsanwalt insbesondere grundsätzlich unzulässig, geringere Gebühren und Auslagen zu vereinbaren oder zu fordern, als das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) vorsieht, soweit das RVG nichts anderes bestimmt.

Gemäß § 2 Abs. 1 RVG richtet sich die Rechtsanwaltsgebühren nach dem Wert, den der Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit hat (sog. Gegenstandswert), soweit das RVG nichts anderes bestimmt. Sie finden den Text des RVG hier .

Gemäß § 2 Abs. 2 RVG bestimmt sich die Höhe der Vergütung nach dem Vergütungsverzeichnis der Anlage 1 zum RVG. Sie finden diese Tabelle hier .

In dieser Tabelle finden sich die Gebührensätze, die für bestimmte Tätigkeiten entstehen. Um die Höhe der Vergütung zu ermitteln, ist auf der Grundlage des o. g. Gegenstandswertes die weitere Anlage 2 zum RVG heranzuziehen. Sie finden diese Tabelle hier .

Bitte beachten Sie, dass zu den Gebührenwerten, die sich aus den vorgenannten Quellen errechnen, regelmäßig noch gemäß Nr. 7002 des Vergütungsverzeichnisses eine Pauschale für Entgelte für Post- und Telekommunikationsdienstleistungen in Höhe von maximal 20,00 EUR und sodann die Umsatzsteuer in der jeweils geltenden Höhe gemäß Nr. 7008 des Vergütungsverzeichnisses zum RVG (o. g. Anlage 1; dies gilt nicht, wenn die Umsatzsteuer nach § 19 Abs. 1 UStG unerhoben bleibt.) hinzutritt.

Richten sich die zu erhebenden Gebühren nach dem Gegenstandswert, hat Sie Ihr Rechtsanwalt vor Übernahme des Auftrags hierauf hinzuweisen, § 49b Abs. 5 BRAO. Ich erläutere Ihnen daher selbstverständlich gerne vor einer Mandatierung die Grundlagen meines Anwaltshonorars.

Die vorstehenden abstrakten Erläuterungen lassen sich am Besten anhand eines konkreten Berechnungsbeispiels in Ihrem individuellen Fall erläutern. Sprechen Sie mich also bei unserem ersten Gespräch gerne darauf an.

Neben der o. g. gesetzlichen Rechtsanwaltsgebührenregelung besteht auch die Möglichkeit einer Vereinbarung eines Zeithonorars zu einem bestimmten Stundensatz. Eine solche Vereinbarung über die Vergütung bedarf der Textform. Bitte beachten Sie, dass im Falle einer Vergütungsvereinbarung die gegnerische Partei, ein Verfahrensbeteiligter oder die Staatskasse im Falle einer Verpflichtung zur Kostenerstattung regelmäßig nicht mehr als die gesetzliche Vergütung erstatten muss.

Bitte beachten Sie ferner, dass hierdurch selbstverständlich nicht die gesetzlichen Gebühren unterschritten werden dürfen, wenn dies das Gesetz nicht vorsieht. Ich erläutere Ihnen gerne, in welchen Grenzen das Gesetz Möglichkeiten hierzu vorsieht. Wichtiger Anwendungsfall sind außergerichtliche Angelegenheiten, § 4 Abs. 1 S. 1 RVG. Bei außergerichtlichen Angelegenheiten kann eine niedrigere als die gesetzliche Vergütung vereinbart werden. Diese Vergütung muss allerdings in einem angemessenen Verhältnis zu Leistung, Verantwortung und Haftungsrisiko des Rechtsanwalts stehen, § 4 Abs. 1 S. 2 RVG.

Sollten Sie eine Mandatierung auf der Grundlage eines Zeithonorars erwägen, informiere Sie bei Interesse gerne über meinen üblichen Stundensatz und die Modalitäten der Abrechnung. Sprechen Sie mich gerne an.

Ich freue mich, von Ihnen zu hören!

Christian Trupke-Hillmer
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht