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Notarvertragsklausel im Wohnungskaufvertrag: Haben Sie so etwas schon gelesen?
– Notar [Name und Adresse]
nachstehend Vollzugsnotar genannt, widerrufen wird. Der Widerruf muss durch eingeschriebenen Brief erfolgen. Der Vollzugsnotar ist vom Verkäufer zur Entgegennahme des Widerrufs bevollmächtigt worden.
Der Kaufvertrag kommt bereits dadurch zustande, dass der Verkäufer vor dem Vollzugsnotar eine Annahmeerklärung beurkunden lässt. Der Zugang der Annahmeerklärung ist nicht erforderlich. Es genügt, wenn diese „demnächst“ dem Käufer zugeht.
Klauseltext
Ja? Dann lohnt es sich eventuell , seine Erinnerungen genau darauf zu überprüfen, was einem der beurkundende Notar seinerzeit erklärt hat. Hier geht es um eine sog. unbefristete Fortgeltungsklausel, bei der ein Notar nach der jüngsten Rechtsprechung des BGH einiges zu beachten hat (BGH, Urteil vom 21.01.2016 – III ZR 159/15). Denn:
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Kurz & bündig: BGH III ZR 159/15
Der BGH entschied in seinem Urteil vom 26.01.2016 zu obigem Aktenzeichen Folgendes (amtliche Leitsätze):
a) Ist bei einer sukzessiv erfolgenden Beurkundung von Vertragsangebot und Vertragsannahme das Angebot des Käufers einer Eigentumswohnung zum Zeitpunkt der Beurkundung der Annahmeerklärung des Verkäufers nach Ablauf der vertraglichen Bindungsfrist erloschen, obliegt es dem die Annahmeerklärung beurkundenden Notar, in dessen Person nach dem von ihm entworfenen Angebot des Käufers mehrere für den Abschluss und die Durchführung des Vertrags wesentliche Funktionen gebündelt sind, nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG, § 14 Abs. 1 Satz 2 BNotO („betreuende Belehrung“), den Käufer über die veränderte Sach- und Rechtslage zu informieren, um die weitere Vorgehensweise zu klären.
b) Lässt sich die rechtliche Wirksamkeit einer Vertragsklausel nicht zweifelsfrei klären, darf der Notar das Rechtsgeschäft erst dann beurkunden, wenn die Vertragsparteien auf der Beurkundung bestehen, obwohl er sie über die offene Rechtsfrage und das mit ihr verbundene Risiko belehrt hat (Bestätigung BGH, Urteil vom 27. September 1990 – VII ZR 324/89, DNotZ 1991, 750).
Amtlicher Leitsatz
Eine solche Situation bestand im Dezember 2006 in Bezug auf eine mögliche Unwirksamkeit von unbefristeten Fortgeltungsklauseln, nach denen das Angebot des Käufers nach Ablauf einer Bindungsfrist (unbefristet) bis zum Widerruf des Angebots durch den Käufer fortgilt.Davon haben Sie in Ihrem Notartermin nichts gehört, aber eine gleichlautende Klausel in Ihrem Vertrag? Ich erläutere Ihnen gerne die sich daraus möglicherweise ergebenden Rechtsfolgen.
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Worum ging es in dem entschiedenen Fall?
Der Kläger nimmt aus eigenem und abgetretenem Recht den beklagten Notar aus Amtshaftung auf Schadensersatz in Anspruch.
Die I. mbH und die I. KG planten, einen größeren Altbaukomplex in M. sanieren und die sanierten Wohnungen als Eigentumswohnungen zu verkaufen. In diesem Zusammenhang entwickelte der Beklagte den Entwurf eines notariellen Angebots zum Abschluss eines Wohnungskaufvertrags. Darin bietet der Käufer den vorgenannten Gesellschaften an, mit ihm einen in dem Entwurf wiedergegebenen Kaufvertrag abzuschließen. Weiter heißt war in dem Angebotsentwurf die o. g. Klausel enthalten.
Am 21. August 2006 beurkundete der Notar H. in N. das Angebot des Klägers und von S. zum Abschluss eines Wohnungskaufvertrags entsprechend dem vorgenannten Entwurf. In die Leerstelle wurde eingetragen, dass die Käufer an das Angebot bis zum 3. September 2006 gebunden sind. Der Kaufpreis betrug 93.774 €. Am 19. Dezember 2006 beurkundete der Beklagte die Annahme des Angebots durch die Verkäufer. Die Käufer entrichteten den vorgenannten Preis und wurden Eigentümer der Wohnung.
Mit Vereinbarung vom 18. Dezember 2013 trat die Ehefrau des Klägers, die ihr im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung anteilig zustehenden Ansprüche gegen den Beklagten an den Kläger ab und ermächtigte ihn zur entsprechenden Prozessführung.
Der Kläger begehrt die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von 93.774 € nebst Zinsen Zug um Zug gegen lastenfreie Übertragung der Eigentumswohnung. Der Kläger vertritt die Auffassung, der Beklagte hätte ihn und seine Ehefrau vor Beurkundung der Annahmeerklärung darauf hinweisen müssen, dass das Kaufangebot bereits erloschen sei und die Annahme der Verkäufer ein neues Angebot darstelle, das er und seine Ehefrau ihrerseits hätten annehmen müssen, damit ein wirksamer Kaufvertrag zustande komme. Bei einem entsprechenden Hinweis hätten er und seine Ehefrau von einem Vertragsabschluss Abstand genommen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers.
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Kennen Sie das?
Sie haben in Ihrem Vertrag eine gleichlautende Klausel gefunden oder eine ähnlich formulierte?
Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Rechtsberatung hierzu benötigen.
Wir freuen uns, von Ihnen zu hören!
Ihr Rechtsanwalt für Maklerrecht, Immobilienrecht, Baurecht und Architektenrecht
Rechtsanwalt Christian Trupke-Hillmer
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