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Zur Nutzungsausfallentschädigung vom Bauträger bei verspätet fertiggestellter Eigentumswohnung

Der 4. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgericht (im Folgenden auch: OLG) hat sich in seinem Urteil vom 27.05.2020 zu dem Aktenzeichen 4 U 87/19 mit der Frage der Nutzungsausfallentschädigung der Erwerber verspätetet fertiggestellter Eigentumswohnungen durch den Bauträger befasst.

  1. Worum ging es in der Entscheidung 4 U 87/19?

    Es ging um eine verspätet fertiggestellte Eigentumswohnung. Die Kläger verlangten von der beklagten Bauträgerin den Ersatz ihres Nutzungsausfallschadens in Höhe von 6.639,39 EUR für mehrere Monate, in dem sich die Beklagte mit der Verschaffung und Übergabe zweier neu zu errichtender Eigentumswohnungen in Verzug befand. Die Wohnungen sollten zu einer großen Wohnung mit einer Wohnfläche von 139,62 m2 zusammengelegt werden. Die Bauträgerin hätte bis Ende Mai 2016 fertigstellen müssen, die Übergabe erfolgte allerdings erst Mitte Februar 2017. In der Zwischenzeit wohnten die Kläger und ihr Hund zunächst in einem Hotel, dann in einer 65 m2 großen Ferienwohnung. Die Kosten für diese anderweitige Unterbringung bezahlte die Bauträgerin.

    Die Kläger legten ihrer Forderung folgende Berechnung zugrunde:

    • die Kaltmiete für Wohnungen in vergleichbarer Lage, Größe und Erstbezug wie die erworbene Wohnung (hier: 13 EUR/m2);
    • die Wohnfläche der erworbenen Wohnung (139,62 m2);
    • einen Abschlag von 30% auf die Vergleichsmiete.

    Die Kläger errechneten so einen monatlichen Nutzungsausfall von 1.270,05 EUR und damit für den gesamten geltend gemachten Zeitraum einen Betrag von 6.639,39 EUR. Diesen Betrag forderten die Kläger zusätzlich zu den bereits von der Bauträgerin übernommenen Kosten für die anderweitige Unterbringung der Kläger während des Verzugszeitraums.

    Die Bauträgerin hielt dieser Forderung entgegen, dass sich die Kläger zumindest das im Verzugszeitraum ersparte Wohngeld (hier: monatlich 370,31 EUR) für die Eigentumswohnung entgegenhalten lassen müssten. Ein Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung bestünde außerdem nicht neben dem Ersatzanspruch die tatsächlich angefallenen Kosten für die anderweitige Unterbringung in Hotel und Ferienwohnung.

    Die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete ermittelte im vorliegenden Rechtstreit ein Sachverständiger mit 12,50 EUR/m2.

  2. Was entschied das OLG zur Nutzungsausfallentschädigung bei einer verspätet fertiggestellten Eigentumswohnung?

    Das OLG stellte klar, dass der geltend gemachte Anspruch auf diejenigen Fälle, in denen sich der Umstand, dass die Nutzung einer erworbenen Eigentumswohnung vorenthalten wird, tatsächlich signifikant auf die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung des Erwerbers auswirkt, begrenzt ist. Es gelte insoweit ein strenger Maßstab. An der vorbeschriebenen Auswirkung fehle es z. B.,

    • wenn der Erwerber das erworbene Objekt ohnehin nicht eigenwirtschaftlich nutzen konnte oder wollte,
    • bei einem lediglich kurzfristigen Nutzungsausfall oder
    • wenn dem Erwerber während des Verzugs mit der Fertigstellung der Wohnung ein in etwa vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfügung steht und ihm die Kosten der Miete ersetzt werden.

    Das OLG kam zu dem Ergebnis, dass unter Berücksichtigung dieser Kriterien den Klägern hier grds. eine Nutzungsausfallentschädigung dem Grunde nach zuzubilligen war. Den Klägern habe während des Verzugs der Bauträgerin über einen Zeitraum von fünf Monaten kein der zu errichtenden Eigentumswohnung in etwa vergleichbarer Wohnraum zur Verfügung gestanden.

    Bei der Beurteilung, ob eine vorhandene Wohnung gegenüber der entgangenen Nutzung der noch zu errichtenden Wohnung in etwa gleichwertig ist, ist eine objektivierte, typisierende Betrachtungsweise zugrunde zu legen, bei der vornehmlich auf die Größe des zur Verfügung stehenden Wohnraums abzustellen ist.
    Hotelzimmer (18-25 m2) und Ferienwohnung (65 m2) hielt das OLG nicht für vergleichbar mit einer Wohnung von 139,62 m2.

  3. Was ist für die Berechnung des Nutzungswerts einer vorenthaltenen Eigentumswohnung zugrunde zu legen?

    Als Ausgangspunkt für die Berechnung des Nutzungswerts der vorenthaltenen Eigentumswohnung können nach der Entscheidung des OLG entweder

    • die anteiligen Vorhaltekosten oder
    • die ortsübliche Vergleichsmiete

    herangezogen werden. Aber Achtung: 30% Abzug bei fiktivem Mietpreis! Denn dieser ist von allen auf Gewinnerzielung gerichteten und sonstigen, eine erwerbswirtschaftliche Nutzung betreffenden Wertfaktoren zu bereinigen. Das OLG schätzte diesen Anteil im vorliegenden Fall auf 30%.

  4. Findet eine Anrechnung bereits bezahlten Unterbringungskosten auf die Nutzungsausfallentschädigung statt?

    Ja, so das OLG: auf den nach den o. g. Kriterien ermittelten Nutzungsausfallschaden der Erwerber sind die tatsächlich entstandenen und von der Beklagten zu tragenden Kosten der Unterbringung der Kläger im Hotel und der Ferienwohnung in voller Höhe anzurechnen!

    Warum denn das? Nun, so das OLG, das liege in der Natur des Nutzungsausfallschadens. Dieser Anspruch rechtfertige sich dadurch, dass ohne ihn bei einem Verzicht des Erwerbers auf eine Ersatzbeschaffung der Verzugszeitraum für den Bauträger als Schädiger weithin ohne Folgen wäre. So soll es nicht sein. Aber: der Bauträger als Schädiger daher eben hat als Nutzungsausfallschaden nur die Differenz zwischen dem Wert des Nutzungsausfalls und den für den in Anspruch genommenen Ersatzwohnraum tatsächlich entstandenen Kosten zu erstatten. Konsequenz:

    Soweit die zum Ersatz des Reparationsinteresses entstandenen Kosten den errechneten Wert des Nutzungsausfalls übersteigen, scheidet Ersatz eines zusätzlichen Nutzungsausfallschadens aus, so das OLG Brandenburg.

  5. Gibt es eine Kompensation für das „Leben aus dem Koffer“ während des Verzugszeitraums?

    Nein, so das OLG: bei der subjektiven Beeinträchtigung der Kläger wegen des fehlenden Komforts einer eigenen Wohnung und „des Lebens aus dem Koffer“ im Hotel oder der Ferienwohnung handele es sich um einen immateriellen Schaden, der nicht ersetzt wird.

  6. Ist im Verzugszeitraum erspartes Wohngeld auf die Nutzungsausfallentschädigung anzurechnen?

    Ja, so das OLG. Ersparte Aufwendungen sind wegen ihres engen Zusammenhangs mit dem entstandenen Nachteil nach der für den Schadensersatz maßgebenden Differenzhypothese nach allgemeiner Meinung grundsätzlich anzurechnen. Das OLG konnte allerdings offenlassen, ob für die Anrechnung die vereinbarten Wohngeldvorauszahlungen oder der sich aus einer Abrechnung der WEG-Verwaltung über die Wohngeldvorschüsse ergebende Betrag maßgeblich wäre.

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