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Anwalt blogt: Maklerhonorar / Maklerprovision / Maklercourtage

Über die Bezahlung der Maklercourtage entsteht häufig Streit. Die Rechtsprechung hierzu ist vielfältig. Dieser Beitrag soll eine erste Orientierung hierzu ermöglichen. Aus Gründen der Sprachvereinfachung und der besseren Lesbarkeit wird im Folgenden die maskuline grammatikalische Form verwendet. Sie schließt alle Geschlechter mit ein.

  1. Grundsätzliches zur Maklercourtage

    • Voraussetzung / Gesetzliche Regelung (BGB)

      Die Voraussetzungen für die Entstehung des Lohnanspruchs des Maklers (auch: „Maklercourtage“, Maklerprovision“ oder „Maklerhonorar“) sind in den §§ 652 ff. BGB geregelt.

      Gemäß § 652 Abs. 1 S. 1 BGB ist, wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt.

      Gemäß § 652 Abs. 1 S. 2 BGB kann, wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

      Gemäß § 652 Abs. 2 BGB sind Aufwendungen dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

      Ein Mäklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Mäkler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist, § 653 Abs. 1 BGB.

      Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen, § 653 Abs. 2 BGB.

      Der Anspruch auf den Mäklerlohn und der Ersatz von Aufwendungen ist ausgeschlossen, wenn der Mäkler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist, § 654 BGB.

      Ist für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Dienstvertrags oder für die Vermittlung eines solchen Vertrags ein unverhältnismäßig hoher Mäklerlohn vereinbart worden, so kann er auf Antrag des Schuldners durch Urteil auf den angemessenen Betrag herabgesetzt werden, § 655 S. 1 BGB. Nach der Entrichtung des Lohnes ist die Herabsetzung ausgeschlossen, § 655 S. 2 BGB.

    • Höhe: Wie hoch ist der Lohnanspruch des Maklers?

      Die Höhe des Maklerprovisionsanspruchs ergibt sich zunächst aus der Vereinbarung der Parteien – soweit die Höhe nicht sittenwidrig ist. Gibt es keine ausdrückliche Vereinbarung zur Höhe der Maklercourtage, ist unter Rückgriff auf § 653 Abs. 2 BGB die ortsübliche Courtage als vereinbart anzusehen. Diese ortsübliche Courtage ist, wie der Name schon sagt, regional unterschiedlich.

    • Maklerhonorar: Wer zahlt?

      Grundsätzlich ist das Maklerhonorar von dem Vertragspartner des Maklervertrages zu zahlen. Ob, und mit wem ein Maklervertrag zustande gekommen ist, ist in der Praxis mitunter nicht einfach zu ermitteln. Neben einer ausdrücklichen Beauftragung des Maklers kann ein Maklervertrag z. B. auch „konkludent“, also durch entsprechendes schlüssiges Verhalten der Vertragsparteien zustande kommen.

    • Fälligkeit: Wann wird die Maklerprovision fällig?

      Der Makleranspruch wird mit seiner Entstehung fällig. Voraussetzung für die Fälligkeit ist, dass der Hauptvertrag zwischen dem Maklerkunden und seinem Vertragspartner über das von dem Makler nachgewiesene oder vermittelte Objekt vollwirksam wird.

    • Makler: Nachweis / Nachweistätigkeit

      Gemäß § 652 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB kann der Makler einen Lohnanspruch erwerben für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags, wenn der Vertrag infolge des Nachweises zustande kommt. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied hierzu u. a.:

      Die dem Nachweismakler obliegende Maklerleistung besteht gemäß § 652 Abs. 1 BGB in dem “Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages”. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist damit eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, wird der Immobilienmakler seinem am Kauf oder an der Anmietung interessierten Kunden im allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen, sondern auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers oder Vermieters nennen (vgl. BGH, Urteile vom 15. Februar 1984 – IVa ZR 150/82 – WM 1984, 560; vom 22. Oktober 1986 – IVa ZR 4/85 – NJW-RR 1987, 172, 173; vom 14. Januar 1987 – IVa ZR 206/85 – WM 1987, 511 und vom 27. Januar 1988 – IVa ZR 237/86, WM 1988, 725 f; siehe auch OLG Düsseldorf OLG-Report 1998, 357 f; OLG Hamm NJW-RR 1999, 632, 633; Staudinger/Reuter, BGB 2003 § 652 Rn. 35; MünchKommBGB/Roth, 4. Aufl. 2005 § 652 Rn. 99).

      Trotzdem kann ein ausreichender Nachweis im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB auch dann vorliegen, wenn der Makler den Namen des Vertragspartners (noch) nicht mitgeteilt hat. Die Namhaftmachung des Interessenten ist entbehrlich, wenn bei der Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Interessenten erforderlich sind, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt.

      Die Nichtnennung des Eigentümers kann den Provisionsanspruch ferner dann nicht zu Fall bringen, wenn es dem Maklerkunden vorerst nicht auf dessen Person ankam, weil er sich zunächst einmal über die Geeignetheit des Grundstücks schlüssig werden wollte. Die gegenteilige Auffassung nähme nicht genügend Bedacht darauf, dass mit der Preisgabe aller erforderlichen Daten des nachgewiesenen Objekts die wesentliche (geldwerte) Maklerleistung bereits erbracht war, und dass die Ermittlung des Eigentümers “am Makler vorbei” für einen zahlungsunwilligen Maklerkunden in dieser Lage ein Leichtes sein kann (vgl. BGH, Urteil vom 15. Februar 1984 aaO; siehe auch Urteile vom 22. Oktober 1986 aaO und vom 14. Januar 1987 aaO; OLG Düsseldorf aaO S. 358; OLG Hamm aaO S. 633; Staudinger/Reuter aaO Rn. 36; MünchKommBGB/Roth aaO Rn. 102). BGH, Urteil vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04, Rn. 13

    • Makler: Vermittlung / Vermittlungstätigkeit

      Gemäß § 652 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB kann der Makler einen Lohnanspruch erwerben für die Vermittlung eines Vertrags, wenn der Vertrag infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied zur Definition der Vermittlungstätigkeit u. a.:

      Eine Vermittlungsleistung des Maklers liegt vor, wenn dieser auf den potentiellen Vertragspartner mit dem Ziel des Vertragsabschlusses einwirkt. Vermittlungstätigkeit ist dabei die bewusste finale Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des zukünftigen Hauptvertrags. Der Vermittlungsmakler verdient seine Provision durch Verhandeln mit beiden Seiten und durch Einwirken auf den potentiellen Vertragsgegner des Auftraggebers, das dessen Abschlussbereitschaft herbeiführt.

      Die Zusendung eines Exposés stellt regelmäßig nur eine Werbung für das Objekt dar, gerichtet an und konzipiert für eine unbestimmte Vielzahl von Interessenten. Es dient grundsätzlich nur der Information im Vorfeld von Verhandlungen und hat noch keinen unmittelbaren Einfluss auf die Willensentschließung eines potentiellen Käufers.

      Eine Vermittlungstätigkeit ist regelmäßig auch noch nicht darin zu sehen, dass der Makler dem Kaufinteressenten eine Besichtigung der Immobilie ermöglicht (BGH, Urteil vom 4. Juni 2009 – III ZR 82/08, NJW-RR 2009, 1282 Rn. 8 f.). BGH, Urteil vom 21. November 2018 - I ZR 10/18, Rn. 26

    • Makler: Ursächlichkeit der Maklertätigkeit

      Der Makler muss im Streitfall vor Gericht unter anderem auch beweisen, dass seine Maklertätigkeit ursächlich für das Zustandekommen des sog. Hauptvertrages zwischen Maklerkunden und Verkäufer oder Vermieter war. Ob dem Makler hierbei aufgrund des zeitlichen Ablaufs Beweiserleichterungen zugutekommen, hängt vom konkreten Einzelfall ab. der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu u. a. folgendes entschieden:

      Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen hat und seiner Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem Zeitabstand nachfolgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst (vgl. Senat, BGHZ 141, 40, 44; BGH, Urteil vom 26. September 1979 – IV ZR 92/78 – NJW 1980, 123; so schon RGZ 148, 354, 357). Als ein “angemessener Zeitabstand”, der eine solche Schlussfolgerung rechtfertigte, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate (Senat, BGHZ aaO 43 f), ca. drei bis fünf Monate (BGH, Urteil vom 26. September 1979 aaO) und “mehr als ein(em) halbe(s) Jahr” (Senatsurteil vom 22. September 2005 – III ZR 393/04 – NJW 2005, 3779, 3781) angesehen worden. Hier lagen zwischen dem “Erstnachweis” des Klägers im November 2000 und dem Vertragsschluss am 5. Juni 2002 indes rund 19 Monate. In ver-gleichbaren Fällen hat die obergerichtliche Rechtsprechung wegen des länge-ren Zeitraums zwischen Nachweis und Vertragsschluss eine Kausalitätsvermutung zwischen beiden abgelehnt und es bei der (gewöhnlichen) Darlegungs- und Beweislast des Maklers für den Kausalzusammenhang zwischen Nachweis und Vertragsschluss belassen (vgl. OLG Hamburg OLG-Report 2000, 398 f; OLG Bremen OLG-Report 2002, 433, 435; OLG Frankfurt a.M. NJW-RR 2004, 704; siehe auch Staudinger/Reuter aaO Rn. 125). Dem ist im Wesentlichen bei-zutreten; jedenfalls wenn ein Jahr (oder mehr) zwischen dem Nachweis und dem Hauptvertragsschluss vergangen sind, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler. Das gilt auch dann, wenn sich der Nachweis – wie hier – auf einen Hauptvertrag bezieht, den der Kunde nicht sogleich, sondern erst in ein bis zwei Jahren schließen will; dieser Umstand hat aber bei der – von einer Kausalitätsvermutung gelösten – tatrichterlichen Kausalitätsprüfung Gewicht. BGH, Urteil vom 6. Juli 2006 - III ZR 379/04 , Rn. 18

    • Maklerhonorar: Einwand der Vorkenntnis

      Der Makler kann durch sog. Nachweis oder durch Vermittlung sein Honorar verdienen. Einer Begründung des Honorars durch Nachweistätigkeit wird mitunter von dem Maklerkunden entgegengehalten, er hätte das Objekt oder den Verkäufer/Vermieter bereits vor Beauftragung des Maklers gekannt (sog. Einwand der Vorkenntnis). Bestand tatsächlich eine solche Vorkenntnis, kann es an der erforderlichen Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für das Zustandekommen des Hauptvertrages zwischen Maklerkunde und Verkäufer/Vermieter fehlen. Der Makler hat dann bei reiner Nachweistätigkeit u. U. keinen Anspruch auf Zahlung einer Courtage.

  2. Weitere Informationen zur Maklercourtage

    • Maklercourage: Neues Gesetz 2020 / Provision 2020

      Der Bundestag hat am 14.05.2020 den Entwurf eines „Gesetz[es] über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ der Bundesregierung (Drucksache 19/15827 des Bundestages) in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung (Drucksache 19/19203) angenommen. Das Gesetz soll die Transparenz und Rechtssicherheit bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser erhöhen. Lesen Sie mehr darüber in unserem Beitrag zu „§§ 656A – 656D BGB-E: MAKLERKOSTEN BEI WOHNUNGEN UND EINFAMILIENHÄUSER, TEXTFORM“

    • Auskunftsanspruch

      Mitunter erfährt ein Makler nur, dass ein von ihm nachgewiesener oder vermittelter Hauptvertrag zustande gekommen ist, kennt aber dessen Inhalt nicht. Da die Berechnung der Provision zumeist von dem Inhalt des Hauptvertrages (Kaufpreis, Miete) abhängt, steht der Makler vor einem praktischen Problem. Nach der Rechtsprechung hat der Makler daher einen Anspruch gegenüber seinem Maklervertragspartner auf Auskunft über die für die Entstehung und Berechnung der Provision maßgeblichen Tatsachen. Einen Anspruch auf Vorlage des gesamten Hauptvertrages wird es daher regelmäßig nicht geben, da die Courtrageberechnung nur von einigen Faktoren aus dem Hauptvertrag abhängt.

    • Maklerprovision: „Maklerklausel“ oder „Maklerprovisionsklausel“ im Kaufvertrag

      Der Begriff “Maklerklausel” oder “Maklerprovisionsklausel” stellt eine Sammelbezeichnung für Vereinbarungen in notariellen Grundstückskaufverträgen dar, die eine Regelung zur Courtageberechtigung des an dem Geschäft beteiligten Maklers enthalten. Eine solche Klausel ist im Einzelfall darauf zu überprüfen, welche Rechtswirkungen sie entfalten soll. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind dabei vielfältig.

    • Verwalter unterliegt institutionalisiertem Konflikt als Makler bei § 12 WEG

      Bei dem Verkauf von Wohnungseigentum / Eigentumswohnungen kann die Veräußerung von der Zustimmung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft abhängen. Gemäß § 12 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten, wie etwa des Verwalters, bedarf. Gemäß § 12 Abs. 3 WEG ist in einem solchen Falle eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Zu der Tätigkeit eines solchen Verwalters als Makler entschied der BGH:

      Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs befindet sich allerdings
      der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung
      gemäß § 12 WEG die Gültigkeit des Wohnungsverkaufs abhängt, in einem
      institutionalisierten Konflikt mit den Interessen des Käufers. Er hat die Interessen seines Kunden als Käufer ebenso wahrzunehmen wie die der Wohnungseigentümer, die unter Umständen gegenläufig sind. Seine selbständige, unabhängige Willensbildung wird dadurch zumindest gefährdet. Diese Interessenkollision hindert ihn an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit und schließt damit einen Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn nach § 652 BGB aus (BGHZ 112, 240, 241 f.; BGH, Urteil vom 14. November 1990 – IV ZR 36/90 – ZMR 1991, 71; s. ferner Senatsbeschluß vom 26. März 1998 – III ZR 206/97, NJW-RR 1998, 992, 993; zustimmend Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 660 f., 694; abweichend MünchKomm/Roth, BGB, 3. Aufl., § 652 Rn. 109 f.; Staudinger/Reuter, BGB, 13. Bearb., §§ 652, 653 Rn. 137 f., 145 f.). BGH, Urteil vom 6. Februar 2003 - III ZR 287/02, Gründe II. 1.

      Ein solcher Verwalter wird möglicherweise die o. g. Entscheidung des BGH über eine selbständige Provisionsabrede und die hierfür notwendigen Aufklärung des Maklerkunden interessant finden. Dort heißt es unter anderem auch:

      Zu Unrecht hat das Berufungsgericht indes ein von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängiges Provisionsversprechen der Klägerin auf der Grundlage von § 10 des notariellen Kaufvertrags verneint.

      a) Der das Schuldrecht beherrschende Grundsatz der Vertragsfreiheit erlaubt es den Parteien eines Maklervertrags, eine Provision auch für den Fall zu vereinbaren, daß zwischen dem Makler und dem Verkäufer eine provisionshindernde Verflechtung besteht. Eine dahingehende Abrede kann auch innerhalb des vermittelten Hauptvertrags als Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) erfolgen (st. Rspr.; vgl. nur BGHZ 112, 240, 242; Senatsurteil vom 15. Oktober 2000 – III ZR 240/99 – NJW 2000, 3781 f.; s. auch BGHZ 138, 170, 172 f.). Erforderlich ist stets eine Vertragsauslegung. Für die Ermittlung des Parteiwillens hat der Bundesgerichtshof jedoch Auslegungshilfen gegeben. Insbesondere hat er es regelmäßig für ausreichend erachtet, daß dem Versprechenden die tatsächlichen Umstände bekannt waren, die einer echten Maklerleistung entgegenstanden, und es für unerheblich gehalten, ob der Maklerkunde außerdem über die entsprechenden Rechtskenntnisse verfügte (BGH, Urteil vom 22. März 1978 – IV ZR 175/76 – WM 1978, 711, 712; Urteil vom 20. Oktober 1982 – IVa ZR 97/81 – WM 1983, 42 f.; Senatsurteil vom 15. Oktober 2000 aaO S. 3782 m.w.N.; anders Schwerdtner aaO Rn. 699 ff., 704, 706). Daran ist nach nochmaliger Prüfung festzuhalten. Bei hinreichender Kenntnis der die Verflechtung begründenden Umstände, worüber nach Lage des Einzelfalls zu entscheiden ist, kann sich der Maklerkunde schlüssig darüber werden, ob es ihm auf eine echte Maklerleistung ankommt oder er sich auch unabhängig hiervon zur Zahlung einer Provision für den Erwerb des Kaufobjekts bereitfindet. Eine zutreffende rechtliche Würdigung seiner Erklärung ist dabei nicht erforderlich.

      b) Wie im Ansatz nicht zu beanstanden ist, hat das Berufungsgericht im Streitfall eine Auslegung des Kaufvertrags vorgenommen. Das Ergebnis der tatrichterlichen Auslegung ist jedoch für das Revisionsgericht nicht bindend, wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind. So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht stellt einseitig den Wortlaut der Vertragsklausel (Maklerprovision) heraus und verkennt dabei, indem es für ein abweichendes Verständnis rechtliche Kenntnis der Klägerin von der Unwirksamkeit einer Vereinbarung der gesetzlichen Maklerprovision verlangt (wobei es hier ohnehin nicht um ein abstraktes Schuldversprechen geht), den entscheidenden Gesichtspunkt. Da weiterer Sachvortrag nicht zu erwarten ist, kann der Senat den Inhalt der maßgebenden Klausel selbst bestimmen. Er versteht diese mit Rücksicht insbesondere auf die dort eingangs wiederholte, nicht misszuverstehende und von der Klägerin auch nicht missverstandene Aufklärung über die Verwalterstellung der Beklagten und das Erfordernis ihrer Zustimmung zum Verkauf der Eigentumswohnung als eine von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängige Provisionsabrede. Sie bildet demnach den Rechtsgrund für die Zahlung der Klägerin. BGH, Urteil vom 6. Februar 2003 - III ZR 287/02, Gründe II. 2.

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Gemäß § 2 Abs. 2 RVG bestimmt sich die Höhe der Vergütung nach dem Vergütungsverzeichnis der Anlage 1 zum RVG. Sie finden diese Tabelle hier .

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